Vaut-il mieux investir dans le neuf ou dans l’ancien?

En moyenne, pour deux biens dans le même quartier présentant les mêmes caractéristiques, le neuf coûte 20% à 30 % plus cher que l’ancien. Cet écart s’explique, entre autre, par les frais de construction incompressibles et par la TVA qui s’applique au neuf, et non à l’ancien.

Faut-il pour autant n’investir que dans l’ancien?

Je ne le pense pas car sur le long terme, un investissement dans le neuf peut s’avérer plus rentable et surtout beaucoup moins contraignant qu’un investissement dans l’ancien. 

 

Le rentabilité locative immédiate n’est pas le seul critère


Si vous souhaitez générer des revenus complémentaires immédiats, le neuf n’est certes pas la meilleur option. Mais le rendement n’est pas le seul critère en investissement immobilier, sinon personne n’investirait à Paris par exemple et tout le monde n’investirait qu’au Havre :). Le gain en capital à la revente ou la pérennité de la valeur votre patrimoine, si vous préférez le conserver, ainsi que l’absence de contraintes sont sont aussi de bons critères pour évaluer la pertinence d’un investissement. 

Le rendement rémunère le risque : 
Moins un marché est demandé, plus il est risqué : risqué en terme de carence locative, en terme de problèmes potentiels avec des locataires ou avec le bien en lui-même (travaux, entretien…), mais aussi en terme de moins-value à la revente.

Le rendement peut aussi rémunérer votre temps :
Le temps que vous passez à vous former sur le sujet, à chercher “LA” fameuse bonne affaire dans l’ancien, à faire des visites, le temps que vous passez à faire ou à faire faire des travaux, à réaménager le bien pour le mettre au goût du jour, à vous occuper de le mettre en location et à gérer les locataires… Tout ce temps passé, qui est généralement lié à un investissement dans l’ancien, peut en effet être rémunéré par un meilleur rendement. Le temps est notre bien le plus précieux, chacun devrait donc arbitrer sur la façon dont il est préférable pour lui d’utiliser son temps.

Acheter dans le neuf est au contraire très peu risqué, ne demande quasiment aucun investissement personnel en temps, permet de réduire ses impôts, et, si on achète bien (le bon lot, dans une belle résidence, et surtout dans un bon quartier, dans une ville à fort potentiel de croissance démographique), permet de générer une belle plus-value à la revente ou de se constituer un patrimoine de valeur pérenne. 

 

Le Neuf, pour quel profil investisseur, et pour quels objectifs?

L’investissement dans le neuf s’adresse donc à vous si :

  • vous n’avez pas de temps à consacrer à vos investissements
  • vous ne voulez prendre aucun risque
  • vous avez un objectif de retour sur investissement à moyen/long terme (6 ans minimum)
  • vous envisagez l’immobilier comme un placement financier et non comme un “business”

 

 

Voici donc les 7 points à prendre en considération si l’on veut comparer investissement dans l’ancien et investissement dans le neuf

 

 

Calculer le montant effectif de l’acquisition

Tout d’abord, quand on compare le prix du neuf à celui de l’ancien, il convient de comparer ce qui est comparable

  • le coût du stationnement

Tous les logements neufs sont équipés d’un stationnement, ce qui n’est généralement pas le cas pour les logements dans l’ancien. Pour faire une comparaison juste, il convient donc de retirer le coût du stationnement du coût global de l’acquisition

  • les frais de notaire

Le neuf bénéficie de frais de mutation réduit : 2% au lieu de 8% dans l’ancien. Ce point est également à prendre en considération dans la comparaison du prix global de l’acquisition.

 

Intégrer les avantages fiscaux dans le calcul

  • Le dispositif Pinel

Afin de favoriser la création de logements neufs indispensables compte tenu de la démographie et de l’éclatement familial, l’état offre au contribuable souhaitant investir dans un logement neuf  des réductions d’impôts conséquentes (jusqu’à 6000€/an par investissement). Ces réductions d’impôts permettent de compenser les écarts de prix entre l’ancien et le neuf.

  • La TVA offerte

On l’ a vu le neuf est soumis à la TVA. Afin de soutenir les investissements en résidences de services (personnes âgées, étudiants…), l’Etat permet, en plus de pouvoir amortir le bien (comme c’est le cas pour le LMNP classique dans l’ancien) la récupération de la TVA. Pour un contribuable qui aurait atteint le plafond de niche fiscale (10 000€/an) ou qui ne payerait pas suffisamment d’impôt pour que le Pinel soit intéressant pour lui, ce type d’investissement est donc également très intéressant .

  • L’exonération de taxe foncière

L’Etat offre également une exonération, totale ou partielle, de taxe foncière pendant 2 ans pour tout investissement dans le neuf

 

 

Prendre en compte la tranquillité d’esprit

Le neuf répond à la demande des locataires

Les appartements neufs sont très prisés par les locataires car ils offrent de nombreux avantages que n’offre pas l’ancien :
– bonne isolation
– parking
– terrasse
– résidence sécurisé
– local à vélo
– parties communes bien entretenues
– facture énergétique beaucoup plus légère (Norme RT 2012)
– entretien plus facile (appartement plus sain)
L’avantage pour le propriétaire est qu’il peut ainsi plus facilement sélectionner ses locataires. Il réduit ainsi son risque de carence locative, d’impayés et aussi de problèmes de tout ordre à gérer avec ses locataires

Le neuf nécessite moins de travaux d’entretien et de réparation

Avec le neuf, vous êtes tranquille pendant 10 ans en moyenne, les gros travaux n’intervenant généralement que passé ce délai. Moins de travaux et de réparation dans l’appartement et dans les parties communes = moins de problèmes à gérer.

 

Envisager la rentabilité sur le long terme

Quand on calcule sa rentabilité potentielle, on n’intègre généralement pas justement ces travaux et réparations à faire.

Or, si vous devez faire des travaux dans votre appartement, changer une chaudière, remplacer des fenêtres, améliorer l’isolation, ce seront autant de frais supplémentaires qui viendront pénaliser votre rentabilité, mais aussi autant de loyers perdus le temps des travaux, coup dur là encore pour votre rentabilité.

Concernant les parties communes, ravaler une façade, refaire une toiture, rectifier l’étanchéité des terrasses, consolider un escalier, changer un ascenseur… sont autant de très lourdes charges pour la copropriété qui viennent largement gréver une rentabilité estimative sur le papier.

Tous ces éléments sont à prendre en considération quand on estime une rentabilité dans l’ancien.

 

Intégrer la notion de sécurité

Un contrat en VEFA protège beaucoup plus l’acheteur. Dans l’ancien, vous prenait le bien en l’état. Si vous découvrez des problèmes a posteriori vous ne pouvez, en aucun cas, vous retourner vers le vendeur. Avec le neuf, vous êtes couvert par la garantie décennale et la garantie de parfait achèvement du promoteur et vous pouvez vous retourner contre lui en cas de problèmes découverts même un an après la livraison.

 

Et surtout, surtout, anticiper la revente !

Quand on fait un investissement immobilier, envisager la revente est essentiel. Un investissement peut être intéressant en terme de rentabilité locative et pour autant vous faire perdre de l’argent à la revente. A l’inverse, un investissement peut être assez peu intéressant en terme de rentabilité locative et vous faire gagner beaucoup d’argent à la revente. C’est le cas par exemple, d’un investissement dans une ville comme Paris dont les prix augmentent sans cesse en raison de son attractivité dans le monde entier. En achetant du neuf, envisager la revente, ou du moins, la valorisation de votre bien, si vous souhaitez le conserver, est essentiel car c’est vraiment à ce moment là que vous pourrez dire si vous avez fait ou pas un bon investissement.

Sachant que, si vous avez acheté en Pinel, et que vous revendez au prix d’achat, même uniquement au bout de 15 ans, vous serez dans tous les cas gagnant. Voir l’article sur le Pinel à ce sujet.

Les biens récents se revendent certes beaucoup plus vite et plus facilement que les biens anciens (confort, isolation, modernité…), et tout cela se valorise dans le prix de vente, mais, attention, la vigilance est de mise car vous avez tout de même acheté plus cher que l’ancien et avec, en plus, des frais de notaires réduits (2%) alors que votre futur acquéreur, devra, lui, payer des frais de notaires plus élevés (8%). Pour être sûr de bien revendre un bien neuf, il faut bien acheter, et ne pas regarder uniquement les chiffres et la rentabilité.

 

Voici les 5 points à valider impérativement lors de l’achat dans le neuf

Voici ce qui fera la différence au moment de la revente et ce qui pourra vraiment vous faire faire un très bel investissement :

  • Le choix de la ville : acheter dans une ville très attractive et à forte croissance démographique est essentiel pour bien revendre
  • L’emplacement : comme toujours en immobilier, il faut choisir un programme situé à un emplacement stratégique (très bon quartier existant, centre ville, petit quartier résidentiel de villas calmes, ou futur quartier en devenir à gros potentiel) et éviter à tous prix les futurs quartiers “no man’s land”, les zones mal desservies par les transports, les villages trop excentrés, les programmes trop proches de zones “à problèmes”…
  • Le ratio investisseurs/RP : les promoteurs sont souvent tentés de commercialiser des programmes “spécial investisseurs” avec une majorité de petites surfaces (petits studio, petits T2, et petits T3) car c’est beaucoup plus facile à vendre pour eux. Malheureusement pour les investisseurs, ces appartements se retrouvent ensuite tous sur le marché en même temps et ne sont pas à même, en plus, de séduire des acheteurs pour de  la résidence principale. Il faut donc toujours opter pour des résidences avec un bon taux de résidences principales ou secondaires (grands T2, T3 et T4)
  • Le choix du lot : la vue, le vis à vis, l’exposition, la luminosité, l’agencement, la superficie des pièces, les prestations, le standing de la résidence… sont autant d’éléments qu’un futur acheteur remarquera du premier coup d’œil car il n’achètera, lui, pas sur plan
  • Le bon prix d’achat au départ : tous les prix dans le neuf ne se valent pas, une bonne analyse du marché du neuf vous permettra de ne pas acheter au dessus du marché. Votre prix d’achat doit être cohérent par rapport à l’emplacement et aux prestations. Tout ce qui est neuf n’est pas au même prix.

En complément tu peux lire cet article pour comprendre l’importance de l’approche patrimoniale dans le neuf 

 

 

En résumé

Pour résumer, je dirais que l’ancien est idéal quand on vise des revenus complémentaires immédiats et une forte rentabilité locative, mais que le neuf est à privilégier si on préfère la sécurité, la tranquillité d’esprit, et un gain à la revente ou une valorisation patrimoniale sur le long terme, tout en réduisant ses impôts. Et dans tous les cas, n’oubliez pas, qu’un investissement moyen réalisé aujourd’hui, sera toujours meilleur qu’un investissement génial réalisé dans 5 ans 🙂 (cf le principe des intérêts cumulés)

 

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2 commentaires sur “Vaut-il mieux investir dans le neuf ou dans l’ancien?

  1. Merci Elodie pour ces précieux conseils.

    J’envisage d’investir dans l’immobilier pour une rentabilité à long terme et je n’avais pas pensé au neuf.
    En effet, dans mon entourage, beaucoup de personnes ont investi dans le neuf mais la livraison des appartements a pris beaucoup plus de temps que prévu (quasiment 1 an pour certains).
    Comment prendre en compte ce paramètre dans la comparaison “neuf versus ancien” ?

    Merci d’avance,
    Sandra

    1. Bonjour Sandra, merci pour ton commentaire que je trouve extrêmement pertinent. En effet, en investissement le facteur temps est essentiel puisque un investissement moyen fait aujourd’hui sera toujours bien meilleur qu’un investissement très bon réalisé plusieurs années plus tard. La procrastination est le plus gros frein à l’enrichissement. J’en parle justement dans cet article : https://apprendre-a-investir-immobilier.com/pourquoi-le-meilleur-moment-pour-investir-cest-aujourdhui/ Les délais de livraison étant longs dans le neuf (2 ans en général entre le lancement commercial et la livraison), l’importance d’aller vite dans sa décision est d’autant plus cruciale. Pour répondre à ta question, on peut trouver des lots intéressants en Pinel en livraison immédiate, notamment des T3 que les promoteurs ont plus de mal à vendre et qui sont pourtant très intéressants dans une approche patrimoniale (moins de concurrence dans l’offre locative mais surtout à la revente en fin de défiscalisation + profil d’acheteurs pour de la résidence principale). Mais quoi qu’il en soit, le profil d’investisseurs concernés par ce type d’investissement dans le neuf (des personnes qui n’ont pas le temps mais qui ont une bonne capacité d’épargne) peut généralement, si vraiment il le souhaite, cumuler ancien en achat immédiat et neuf en VEFA avec un report des intérêt intercalaires. Il n’aura pas de gros problème pour être suivi par sa banque car il s’agit se personnes à bons revenus.

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