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Pourquoi le prix moyen au m2 ne veut rien dire à Montpellier

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Selon l’indice des notaires de 2019, les prix moyens au m2 de l’immobilier à Montpellier varient entre 1500€/m2 et 6500€/m2. Cet énorme écart sur des chiffres qui ne sont, en plus, que des moyennes, prouve que se référer à cet indicateur pour estimer la valeur d’un bien à Montpellier n’a guère de sens. En effet, comme dans toutes les villes, mais peut-être plus encore à Montpellier, Il n’y a pas 1 marché de l’immobilier à Montpellier mais une multitude de micro-marchés. Comment s’expliquent ces écarts? Qu’est-ce qui les justifie?

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Les écarts de prix entre le neuf et l’ancien

On entend souvent dire que le neuf est surcôté en raison des avantages fiscaux (Loi Pinel). Ca peut encore parfois être le cas si on tombe sur un promoteur peu scrupuleux ou si on choisit mal son emplacement, mais de façon générale les écarts de prix entre le neuf et l’ancien sont totalement justifiés. Ces écarts s’expliquent par le fait qu’il n’y aura aucun gros travaux à prévoir dans l’appartement mais aussi dans les parties communes dans les 10 ans à venir (électricité, plomberie, toiture, façade…), par les prestations (parking, terrasse, domotique…) et par le standing. Les écarts de prix entre un bien neuf et un bien récent (moins de 6 ans) avec les mêmes prestations et le même standing dans un bon quartiers sont d’ailleurs minimes. Cliquez ici pour savoir si il vaut mieux investir dans le neuf ou dans l’ancien.

Les écarts de prix par quartiers

A montpellier, les prix varient énormément d’un quartier à l’autre, et même d’une rue à l’autre. Montpellier a cela de spécifique que des quartiers patrimoniaux sont parfois à une rue de quartiers très populaires. Les différences de prix entre des rues situées à moins de 500m2 l’une de l’autre peuvent être énormes. 5800€ de prix moyen au m2 pour un bel appartement Hausmmanien situé en haut de l’Avenue Foch, en secteur sauvegardé et situé à proximité des boutiques de luxe contre 2200€/m2 pour un appartement situé dans le quartier populaire de Gambetta à moins de 500m de là.

Les écarts de prix liés aux spécificités de l’emplacement

Au sein d’un même quartier, l’emplacement précis du bien a aussi une incidence sur le prix. Un immeuble situé dans une rue au calme donnant sur un espace boisé classé sera nettement valorisé par rapport à un immeuble voisin ne présentant pas ces avantages. Un première ligne avec vue mer (à Carnon ou Palavas) présentera un gros écart de prix avec un seconde ligne sans vue.

Les écarts de prix liés aux spécificités du bien

De la même façon, l’orientation a également une incidence sur le prix. Une orientation Nord est généralement moins chère qu’une orientation Sud/Est par exemple. Tout comme un étage élevé, offrant davantage de luminosité et une belle vue, valorise lui aussi le bien.

Les écrats de prix liés aux prestations

La présence ou non d’une terrasse, d’un parking, d’un ascenseur, d’une climatisation... la qualité des sols, des sanitaires… sont autant d’éléments qui vont eux aussi logiquement jouer sur le prix.

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Les écrats de prix liés au standing du bien

Le standing de la résidence/immeuble (architecture, qualité des matériaux, espaces verts…), des parties communes (hall d’entrée, couloirs, escaliers, décoration…), le profil des résidents (part de propriétaires et de locataires…) et les prestations du bien en lui même (état d’entretien, équipement intérieur, présence ou non d’amiante/plomb, hauteur sous plafond, qualité des matériaux, des sols, des faïences, des meubles de salle de bain, des portes, des placards, climatisation, plancher chauffant, pergola bioclimatique…), jusqu’à la décoration, tout cela joue fortement sur le prix. Le beau a un prix.

Les écarts de prix liés à la rentabilité locative

Pourt certains produits (immeubles, studio…) le prix de vente peut aussi être calculé en incluant une notion de rentabilité locative.

Les écarts de prix liés aux facteurs juridiques

Les facteurs juridiques : situation locative (bien vendu loué), servitude, réglementation d’urbanisme, obligation de faire procéder à des travaux de ravalement prescrits par arrêté… influent également sur le prix de vente d’un bien

En Conclusion

On en peut comparer que ce qui est comparable.

Le prix moyen au m2 est un indicateur très peu fiable. La valeur vénale des biens immobiliers doit être déterminée selon une méthode d’évaluation par comparaison qui consiste à se référer au prix constaté dans des transactions concernant des immeubles similaires. Pour choisir ces termes de comparaison, il convient de tenir compte de l’ensemble des points contribuant à déterminer la valeur de marché des immeubles : Les facteurs physiques (qualité, matériaux, architecture, superficie, état d’entretien, emplacement, équipement intérieur, diagnostics…), les facteurs financiers éventuels (rentabilité) et les facteurs juridiques (situation locative, servitude, réglementation d’urbanisme, obligation de faire procéder à des travaux de ravalement prescrits par arrêté…). Si vous connaissez trés bien votre secteur et les biens qui s’y trouvent, le site de l’Etat qui recense le prix de vente de toutes les transactions peut vous aider à estimer de façon juste votre bien

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