stratégie investissement immobilier rentable

Ma méthode d’investisseur immobilier rentable de A à Z

Ma méthode d’investisseur immobilier rentable de A à Z

 

Voici, résumée ici, en 6 points clés, la méthode simple que j’applique et que je recommande aux débutants qui souhaitent investir de façon rentable dans l’immobilier

 

1. Une stratégie très simple

On pourrait résumer ma stratégie d’investissement comme ceci 🙂 :
« Acheter un bien le moins cher possible et le louer le plus cher possible afin de gagner chaque mois de l’argent avec, mais sans rien investir de ma poche, sans payer aucun impôt, et, surtout, sans prendre aucun risque »

En gros, l’idée est la suivante : acheter un bien avec petits travaux et du potentiel dans un quartier agréable mais qu’on ne louerait pas nous-mêmes tel quel et le transformer en produit moyen-haut de gamme refait à neuf et meublé au goût du jour, ce qui permet d’attirer facilement des locataires de qualité et de justifier un prix un peu plus élevé. Concernant le financement, utiliser l’effet de levier de la banque pour financer la totalité du projet (voir article Pourquoi ne faut-il pas mettre d’apport dans ton crédit immobilier). Enfin pour éviter toute imposition, opter pour le statut LMNP (location meublée non professionnel) afin de déclarer du déficit foncier.

 

2. Une approche d’« immopreneur »

Tu dois envisager ton projet d’investissement exactement comme n’importe quel projet d’entreprise. Tu dois donc étudier ton marché et évaluer ta rentabilité avant toute chose

L’étude de marché

L’étude de marché est un prérequis indispensable afin de :
– connaître les prix sur ton marché (à la vente et à la location)
– valider qu’il existe bien une demande locative suffisante là où tu souhaites investir
qualifier cette demande (qui sont tes futurs locataires ? des étudiants ? des jeunes couples ? des familles ? des personnes en déplacements professionnels pour de la courte durée? ….) afin de proposer ensuite un bien qui corresponde aux attentes de tes futurs clients.

L’étude de rentabilité

Rien de long ni de complexe là non plus, il s’agit simplement de valider via des calculs simples que ton investissement te rapportera bien de l’argent chaque mois (le fameux cash-flow positif) et qu’il t’assurera aussi une bonne rentabilité.

  • 8% de rentabilité minimum

Tes projections réalistes, c’est-à-dire en intégrant une carence locative d’un mois minimum, doivent impérativement être supérieures à 8% de rentabilité net net (après impôt). C’est le minimum pour un investissement sans apport qui s’auto-finance intégralement. Cela te permettra de définir un prix d’achat maximum à ne pas dépasser.

  • Cash-flow positif

Ton cash-flow, c’est-à-dire, tes loyers – (tes charges diverses+ ton crédit) doit également être largement positif afin de t’assurer une trésorerie te permettant de faire face à tout imprévu et de générer un petit revenu complémentaire chaque mois. Pour cela, il faudra jouer sur la durée du crédit en optant pour une durée la plus longue possible.

NB : Tous les outils pour faire ces calculs, ainsi que ton étude de marché, sont disponibles dans la formation gratuite que tu peux télécharger en fin d’article

 

 3. Les critères à respecter à l’achat 

Pour atteindre ce type de rentabilité sans risque, il convient de respecter quelques critères à l’achat.

L’emplacement

  • Investis toujours près de chez toi pour débuter.
    Tu connais déjà le marché et ce sera plus simple pour toi de gérer les travaux, la mise en location…
  • Privilégie les quartiers de classe moyenne, agréables à vivre, sans délinquance, et si possible « en devenir ».
    Les quartiers « difficiles » présentent certes d’excellentes rentabilités mais aussi des risques accrus de carence locative, d’ennuis potentiels avec les locataires et de décote de ton bien.
    Les quartiers très courus présentent eux généralement des rentabilités trop faibles


Les caractéristiques à privilégier pour le bien

 

  • Choisis des biens avec des petits travaux à faire
    Pour bénéficier d’un prix d’achat intéressant il faut acheter un bien avec travaux. Cependant, pour débuter, je ne recommande pas d’acheter des biens avec beaucoup de travaux (à moins que tu ne sois du métier ou que ce soit dans ton tempérament d’y aller à fond). Certes, cela permet souvent de faire de très belles affaires mais c’est tout de suite un projet beaucoup plus ambitieux. Il est donc préférable de monter en compétences progressivement. Pour débuter, positionne toi sur des biens, sans gros travaux à faire, mais qui soient tout de même à rafraîchir et à remettre au goût du jour, afin d’obtenir un prix intéressant.

 

  • Privilégie les plus petites surfaces pour le type de bien visé (studio, T2, T3…)
    L’idée, là encore, est d’obtenir la meilleure rentabilité possible. Le prix d’achat d’un bien se détermine en fonction du nombre de m² alors que les loyers se déterminent principalement en fonction du nombre de pièces. Comparativement avec la grosse différence en termes de prix d’achat, tu ne loueras pas beaucoup plus cher un studio de 25m² par rapport à un studio de 19m². Opte donc de préférence pour des petits studios, des petits T2, des petites maisons de village…

 

  • Accorde une attention toute particulière à la luminosité
    Il y a beaucoup de choses que tu pourras transformer dans un bien (le sol, le nombre de pièce, l’agencement…) mais si l’appartement n’est pas lumineux, c’est assez rare de pouvoir y faire quelque chose. Et personne n’a envie d’habiter dans un appartement sombre.

 

  • Tu dois pouvoir te projeter dans le bien
    On dit souvent qu’en tant qu’investisseur on ne doit pas fonctionner au coup de cœur et c’est vrai. Ceci dit, tu dois tout de même pouvoir te projeter un minimum dans le bien que tu achètes. L’idée est de proposer du moyen-haut de gamme. Si, toi, tu n’habiterais pour rien au monde dans un logement comme ça, dis-toi qu’il y a de fortes chances pour que ce soit le cas de beaucoup de monde. Privilégie donc un bien lumineux, agréable à vivre, avec une belle vue si possible, et dans lequel tu perçois un vrai potentiel « bien-être » pour le futur locataire…
    Tous ces conseils s’appliquent bien sûr de la même façon pour le choix du quartier (si tu ne te sens pas en sécurité dans le quartier ou si tu t’y sens mal, ce sera pareil pour la majorité des gens)


Le prix

Achète toujours en dessous du prix du marché
Grâce à ton étude de marché tu dois bien connaître les prix sur ton marché. Acheter en dessous du marché (en négociant les prix, en faisant de nombreuses offres sur différents biens…) c’est la garantie de ne pas perdre d’argent même si tu es contraint de revendre le bien rapidement. Tu réduis donc ainsi grandement tes risques.


La liquidité

Pour ton premier investissement, si tu souhaites vraiment ne prendre absolument aucun risque, achète un bien liquide.
La liquidité d’un bien c’est sa capacité à se revendre vite et facilement. 
Un bien dans une grande ville est un bien très liquide. Il se revendra très vite. A l’opposé un bien en zone rurale où le nombre d’acheteurs potentiels est plus faible est un bien non liquide. Pour un tout premier investissement c’est préférable je trouve d’acheter un bien liquide car ça sécurise ton investissement. En cas de problème quelconque tu pourras toujours revendre vite et sans perdre d’argent

 

4. Le financement

 Toute cette stratégie repose sur un partenaire clé la banque. C’est elle qu’il va falloir convaincre et rassurer afin qu’elle finance intégralement ton premier projet et les suivants. Voir article Comment faire pour avoir le soutien de la banque sur le long terme


Le client idéal pour une banque

Voici les critères appréciés par les banques :

  • avoir des revenus réguliers (idéalement être en CDI)
  • avoir une bonne gestion de comptes (pas de découvert, pas de crédit à la consommation…)
  • avoir de l’épargne
  • être en dessous des 33% de taux d’endettement

Ceci représente le client idéal, si tu ne corresponds pas intégralement à tous les critères, pas de panique, ça ne veut pas dire qu’aucune banque ne te financera mais il faudra être plus créatif et plus convaincant. Si c’est la gestion de comptes qui pose problème par exemple, tu devras attendre un peu (3 mois) afin de pouvoir présenter des comptes « propres » dans ton dossier de prêt, si c’est le CDI il te faudra démontrer que tu as malgré tout des revenus réguliers et fiables sur le long terme…


Les points à négocier dans ton offre de prêt

Concernant la négociation du crédit, plusieurs points sont essentiels à négocier :

  • le taux assurances incluses bien sûr
  • le financement à 110% (pas d’apport)
  • la durée la plus longue possible (25 ans)
  • le report total d’échéance pour travaux pendant 18 mois
    ….

Pour plus de détail, voir l’article Les 8 points à négocier pour ton offre de prêt

 

5. Les travaux et la mise en location

L’objectif : louer au plus vite le bien

Pour cela, je te conseille de te fixer comme objectif ultra-ambitieux que l’appartement soit déjà refait à neuf, meublé et loué au moment de la signature définitive chez le notaire. Cet objectif est volontairement très ambitieux et très difficile à atteindre mais il te donne au moins un cap et te mettra une pression afin de ne pas te retrouver dans une situation où tu devras payer des charges, des mensualités… sans générer aucun revenus en face (ceci est d’autant plus vrai si tu n’as pas réussi à négocier avec ta banque le report total d’échéance pour travaux)

Pour te rapprocher de cela, voici quelques conseils :

  • Négocie en amont d’avoir les clés dès l’obtention de l’accord de prêt.
    Il s’écoulera un peu moins de 3 mois entre ton accord de prêt et la signature de l’acte définitif, si tu as les clés à ce moment-là ça te permettra d’avancer au plus vite dans les travaux. Justifie ta demande en expliquant que tu auras besoin des clés pour faire venir des artisans afin d’obtenir des devis. Si le propriétaire est conciliant, demande lui carrément si tu peux commencer tes travaux « d’embellissement » du bien (le terme a son importance il ne faut pas qu’il pense que tu vas casser des murs…). Précise bien que tu prendras une assurance PNO dés la remise des clés.
  • Passe ton annonce au plus tôt sans attendre que le bien soit prêt
    Précise simplement dans l’annonce que le bien est en cours de rénovation et qu’il sera remis à neuf et meublé avec du mobilier contemporain, indique la date de disponibilité estimée. Pour les photos, utiise des photos qui s’approche du rendu visé.
  • Prévois d’avoir du temps à consacrer à cela
    Même si tu fais faire les travaux par un artisan, il faudra que tu prévois d’avoir un minimum de temps de disponible à ce moment-là pour ta projection dans le projet, l’achat de la matière première, le choix et le montage des meubles, gérer les appels et les visites…

 

6. La fiscalité

La fiscalité peut transformer un projet très rentable sur le papier en projet catastrophique. C’est ce qu’on appelle le cash-sqeeze. Dans ce cas l’imposition est si forte que l’investisseur se retrouve dans l’incapacité de payer les impôts réclamés.

Comment éviter cela ?
Il y a de nombreuses stratégies . Mais quand on est débutant, le plus simple est le statut LMNP
Ceci implique de prendre un comptable que tu payeras environ 300€/an mais en contrepartie tu ne payeras quasiment pas d’impôts sur le bien (hors taxe foncière)
Le statut LMNP va en effet te permettre de générer du déficit foncier, ce qui justifiera cette non-imposition.
Plus tu as de travaux, plus ton déficit sera important, il pourra ainsi se cumuler sur les années à venir, voire, en cas d’excédent de déficit très important, faire même baisser tes revenus globaux.
Si tu as très peu de travaux, ça fonctionnera aussi car tu as malgré tout des charges et ton crédit à payer et car le statut LMNP permet aussi d’amortir les murs et les meubles.

Quelques conseils pour une bonne gestion

  • Ouvre un compte chèque avec CB et chéquier dédié à la gestion du bien et fais tout tes achats concernant le bien avec ce compte. De même, tous tes prélèvements concernant le bien devront se faire sur ce compte. Cela simplifiera beaucoup la tâche de ton comptable
  • Ouvre également un compte Google Drive ou autre dans lequel tu stockeras tous les documents sur le bien dans différents classeurs et ouvre un accès au comptable pour la partie « factures » , « charges » et « relevés de comptes »

 

Envie de te lancer?

Voilà tu sais tout, ou presque, sur une des façons d’investir de façon rentable dans l’immobilier quand on débute. Si tu souhaites aller plus loin, tu peux télécharger, en cadeau, ci-dessous, ma formation “7 jours pour trouver mon premier investissement rentable”. Dans cette formation, je te “coach”, pas à pas, pour atteindre ton objectif et trouver ton premier investissement qui te rapportera chaque mois de l’argent.

Tu y apprendras notamment à :

  • définir ta stratégie d’investissement 
  • faire ton étude de marché
  • calculer ton cash-flow et ton rendement
  • détecter les bonnes affaires
  • comparer les biens selon les indicateurs les plus pertinents
  • négocier comme un vrai professionnel
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