3 erreurs à éviter quand on débute dans l'investissement immobilier

Les 3 erreurs à éviter quand on débute dans l’investissement immobilier

Les 3 erreurs à éviter absolument quand on débute dans l’investissement immobilier locatif

 

Quand on souhaite commencer à investir dans l’immobilier locatif, on est souvent grisé par les objectifs ambitieux que l’on s’est fixés : + de liberté, + de temps, + d’argent, quitter la “Rat Race”…
On voit grand et on souhaite que les choses aillent vite.
“C’est parfait ! c’est comme ça qu’on avance!” me diras-tu
“Entièrement d’accord”, le seul problème, c’est que bien souvent, les débutants négligent les risques.
Or, ces risques sont parfaitement métrisables avec quelques précautions de base.

Voici donc, les 3 erreurs à éviter absolument quand on débute dans l’investissement immobilier locatif 

 

ERREUR N°1 : NE PAS VALIDER LA DEMANDE LOCATIVE AVANT D’ACHETER

Souvent, les débutants qui souhaitent se lancer à fond dans l’investissement locatif, on une idée fixe en tête : la rentabilité.
Ils font et refont leurs calculs jusqu’à tomber sur l’affaire avec une rentabilité extraordinaire.
Ils essaient aussi de faire tomber tous les prix jusqu’à l’acharnement.
Malheureusement, trop souvent, ils négligent une chose capitale : tous leurs beaux calculs, aussi indispensables soient-ils, ne sont que des estimations. Et toutes les économies, âprement négociées, en plus de ne pas toujours jouer en leur faveur (cf article sur l’art de la négociation et sur l’importance de faire des concessions) ne représenteront au final pas grand chose dans le résultat de leur investissement. Par contre, si jamais, dans la vraie vie, le bien ne se loue pas, la “super affaire” se transformera très vite en “dettes monstrueuses”.

Je ne dis pas qu’il ne faille pas estimer sa rentabilité, bien au contraire !
Je dis simplement qu’il faut bien garder en tête que ces calculs ne sont que des estimations et qu’ils ne valent rien si la demande locative est trop faible.
Je ne dis pas non plus qu’il ne faille pas chercher à réaliser des économies à tous les niveaux du projet, il faut le faire !
Je dis simplement que, même si tu dépasses au final de 1000 ou 2000€ ton budget travaux,  ou si tu payes plus cher l’assurance de ton crédit en acceptant celle de ta banque au lieu de faire marcher la concurrence par exemple, ça ne remettra pas en cause la rentabilité de ton projet sur le long terme. Par contre, si ton bien reste longtemps sans locataire, c’est tout ton projet qui sera compromis et qui risque de te causer de gros soucis financier.

Le marché, le marché, le marché ! C’est le plus important !
S’il n’y a pas suffisamment de demande locative pour le bien que tu proposes, tu auras beau avoir fait une super affaire en ayant acheter en dessous du marché et en ayant négocier tous les postes au maximum, si ton bien ne se loue pas ou se loue difficilement, ton investissement sera catastrophique et risque de te causer de très gros soucis financier !

La carence locative c’est vraiment ce qui peut faire complètement basculer ton projet d’un bon investissement à un très mauvais investissement

Personnellement, pour mes investissements, je préfère prendre le moins de risque possible, ça me semble plus sage pour débuter.
C’est pourquoi je privilégie toujours des opérations dans des secteurs à bonne demande locative, que j’ai au préalable testée, quitte à avoir, sur le papier une projection de rentabilité un peu inférieure (mais toujours au-dessus de 8% bien sûr!).

Il est donc capital de valider la demande locative avant d’investir, et ça l’est d’autant plus si tu comptes investir dans une petite ville ou en zone rurale.
Pour cela, rien de plus simple, il te suffit de poster une fausse annonce sur le Bon Coin et d’analyser combien tu reçois d’appels.
Si tu n’as que très peu, voire pas, d’appels, réjouis-toi, tu viens d’éviter de faire un très mauvais investissement !
Dans le cas contraire, si les appels affluent, tu ne crains rien et tu peux avec confiance te lancer dans ton projet.

 

ERREUR N°2 : ACHETER UN BIEN NON LIQUIDE

La liquidité d’un bien c’est sa capacité à se revendre vite et facilement. 
Pourquoi est-ce une donnée à prendre en considération quand on débute?
Parce que, si jamais, pour une raison X ou Y, tu as besoin d’argent et que tu dois revendre le bien, c’est toujours rassurant de savoir que tu pourras le revendre au prix du marché très vite.
C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il faut aussi toujours acheter en dessous du prix du marché, afin de ne rien perdre à la revente, même si celle-ci intervient tôt.
La liquidité d’un bien est liée à la demande d’achat. Un bien dans une grande ville est un bien très liquide. Il se revendra très vite. A l’opposé un bien en zone rurale où le nombre d’acheteurs potentiels est plus faible est un bien non liquide.

Si tu cumules zone à faible demande locative et à faible liquidité, autant dire que tu cours à la catastrophe !

Là encore, je ne dis pas qu’il faille n’acheter que des biens totalement liquides, mais il me semble, que, quand on débute, il est préférable de prendre zéro risque.
Donc, pour un premier investissement, un bien liquide me semble plus approprié. Par la suite, tu pourras acheter des biens moins liquides (mais avec forte demande locative toujours !!!) car tu sauras, qu’en cas de besoin, tu as un autre bien, liquide lui, que tu pourras revendre vite.

 

ERREUR N° 3 : NE PAS SE FORMER ET DÉLÉGUER TOTALEMENT LE CHOIX ET LA GESTION DE SON INVESTISSEMENT

L’un des principaux avantages d’un investissement immobilier locatif, c’est que contrairement aux autres investissements (placements, bourse…) il te permet d’exercer un contrôle. Voir article “7 raisons pour lesquelles l’investissement immobilier locatif est le meilleur investissement qui soit”
C’est toi, et toi seul, qui, par tes connaissances, tes choix et tes actions, va faire de ton investissement un bon investissement. 

Le contrôle te permet à la fois de réduire les risques et d’augmenter la rentabilité.
Or, si tu délègues complètement la recherche et la gestion de ton investissement à un prestataire, sans prendre le temps de te former au préalable, tu perds ce pouvoir de contrôle et tu augmentes nettement ton risque.

C’est pourquoi, même si tu souhaites déléguer, pour des raisons tout à fait légitimes de gestion de ton temps, tu dois quand même t’informer et te former sur le sujet au préalable, afin de savoir contrôler le travail du prestataire que tu auras choisi. C’est capital pour ne pas faire d’erreur!

 

 

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