hypothèque, PPD, caution, nantissement, quelle garantie choisir pour un crédit immobilier?

Hypothèque, PPD, nantissement ou caution, quelle garantie choisir pour un crédit immobilier?

Quelle garantie choisir pour un crédit immobilier?

Quand elle accorde un crédit, la banque doit s’assurer d’être remboursée quoi qu’il arrive. En terme d’assurance, elle impose donc, a minima pour du locatif, une assurance décès et invalidé (ADI). Sur ce sujet, voir l’ article 10 000€ d’économie grâce à la délégation d’assurance.  Mais cette assurance n’est pas suffisante, car elle doit aussi se protéger contre tous les autres cas de défaillance qui pourraient se présenter. C’est pour cette raison, qu’elle impose une garantie. Cette garantie peut prendre plusieurs forme :

Les sûretés réelles

La banque prend quelque chose (immobilier ou mobilier) en gage qu’elle pourra revendre pour se payer en cas de défaillance de remboursement. L’emprunteur conserve cependant bien sûr le droit de jouissance et d’exploitation du bien tant qu’il paye son crédit mais il ne peut pas le vendre.  Il existe différents types de sûretés réelles :

  • Hypothèque : la banque prend en gage un bien immobilier
  • PPD ou IPPD (Privilège du Prêteur de Deniers) : similaire à l’hypothèque mais sur des biens achevés uniquement
  • Nantissement : la banque prend en gage un bien mobilier (ça peut être une oeuvre d’art, un fond de commerce, une assurance vie, des actions…)

Les sûretés personnelles

Dans ce cas, c’est une personne (physique ou morale) qui s’engage à rembourser la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. On parle alors de cautionnement. Il existe deux types de cautionnements :

  • Cautionnement par une personne physique : la caution s’engage à payer la banque en cas de défaillance de l’emprunteur
  • Cautionnement par une personne morale : la caution est dans ce cas un organisme indépendant (SACCEF ou Crédit Logement par exemple)

 

Quelle garantie choisir?

Dans la majorité des cas, la meilleure option, à la fois pour la banque et pour l’emprunteur, est le cautionnement par un organisme indépendant. Voici pourquoi :

  • C’est 100% sécurisé pour la banque qui est assurée d’être payée quoi qu’il arrive et sans avoir à entamer des démarches qui sortent de son périmètre métier (revente du bien hypothéqué…)
  • C’est moins cher pour l’emprunteur : l’emprunteur verse 2% du montant du prêt comme garantie. Je vous épargne les calculs mais ça reste moins cher qu’un PDD ou pire qu’une hypothèque qui cumule frais de publicité foncière + frais d’inscription + frais de débours
  • En fin de prêt ou en cas de remboursement anticipél’organisme reverse à l’emprunteur 80% de cette somme (NB : ça dépend des organismes et ce n’est pas systématique mais les établissement mutualistes procèdent comme cela : Crédit Logement par exemple).
  • Il n’y a pas de frais à payer en cas de revente avant la fin du prêt, contrairement à l’Hypothèque ou au PPD où l’emprunteur doit s’acquitter de frais de main levée
  • En cas de défaillance, l’emprunteur pourra négocier avec l’organise un rééchelonnement de la dette. La banque a en effet tout intérêt à trouver un arrangement avec un emprunteur défaillant car elle continuera ainsi à percevoir les intérêts, alors que si elle procède à la vente du bien elle récupérera certes le capital mais pas les intérêts restants. Le cautionnement par un organisme tiers favorise grandement la possibilité de trouver un arrangement, ce qui est préférable pour tout le monde : la banque, l’organisme de cautionnement et l’emprunteur. Si aucun arrangement ne peut être trouvé, ce type de cautionnement présente un autre intérêt pour l’emprunteur, celui de pouvoir demander à revendre lui-même son bien au meilleur prix sur le marché (vs vente aux enchères dans le cas d’une hypothèque).

Toutefois, l’accord de ce type de garantie n’est pas automatique car l’organisme caution examine aussi le dossier de prêt suivant ses propres critères. En cas de refus, vous serez contraint de vous tourner vers un autre type de garantie.

L’autre option intéressante, car elle engendre très peu de frais, mais qui est réservée aux clients “aisés”, c’est le nantissementSi vous avez de l’argent sur une assurance vie par exemple, vous pouvez utiliser cet argent comme garantie pour un prêt. L’avantage c’est que le contrat se poursuit normalement et continue à vous rapporter mais les retraits sont bien sûr impossibles pendant toute la durée du prêt. Vous pouvez faire de même avec une oeuvre d’art, un fond de commerce ou tout autre placement.

 

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