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Fiscalité Immobilière : Comment ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs ?

La fiscalité est un point trés important à prendre en compte dans un investissement immobilier. Et cela doit impérativement être anticipé pour ne pas être pris au piège par une imposition plus importante que ce que vous aviez prévu.

La Taxe Foncière

On va commencer par le plus simple : la taxe foncière. Cet impôt ne peut être contourné et doit être pris en compte dans vos calculs de rendement de départ.
La taxe foncière varie beaucoup d’une ville à l’autre : de près d’un quart du loyer à plus de 4 fois le loyer pour certaines villes. Généralement, plus l’activité économique d’une ville est soutenue, moins la taxe foncière est élevée. NB : Quand vous achetez dans le neuf, vous êtes exonéré de cette taxe soit totalement, soit partiellement (la part de l’état saute, mais celle de la commune reste). Par ailleurs, certains types d’achats aidés (Primo-accession, PSLA..) permettent l’exonération totale pendant 10, voire 15 ans.

 

La fiscalité sur les revenus locatifs

La fiscalité sur vos revenus locatifs va dépendre du type de détention du bien (en propre, en société) et du type d’exploitation (en nue, en meublé)
Il convient d’y réfléchir en amont et de faire un choix suivant vos objectifs et le type d’investissement choisi.

 

1. Location nue : imposition sur les revenus fonciers

C’est le mode le plus classique d’imposition. Il est lié à une exploitation du bien en location nue.
Par facilité et simplicité, la majorité des investisseurs optent pour ce mode bien qu’il soit extrêmement taxé.

Le choix de l’option : Micro-foncier ou Réel ?

Vous pouvez choisir en l’option micro-foncier et l’option au Réel
Ce choix d’option va permettre au Fisc de calculer un abattement sur vos revenus locatifs.
Là encore, la majorité des investisseurs choisissent, par facilité, l’option “micro”, alors que dans la majorité des cas l’option “au réel” est beaucoup plus avantageuse.
– Micro : vous cochez une simple case et le fisc applique automatiquement un abattement de 30% sur vos revenus locatifs
– Réel : vous déclarez vos charges réelles (charges copro, travaux, frais divers, assurance PNO, taxe foncière, intérêt de votre crédit, ADI, frais de gestion…) et l’abattement sera calculé au réel à hauteur de vos dépenses. C’est un peu plus de travail mais c’est, dans 90% des cas, beaucoup plus avantageux fiscalement

Comment fonctionne ce mode d’imposition et pourquoi est-il, dans la majorité des cas, à éviter?

Après cet abattement, vos revenus locatifs fonciers vont venir s’ajouter automatiquement à votre revenu global et le fisc va calculer votre impôt sur le revenu sur ce nouveau montant global. Si vous êtes au réel, vous serez donc automatiquement en “bénéfice” d’un point de vue fiscal et vous serez donc imposés sur vos revenus fonciers à hauteur de votre TMI (tranche marginale d’imposition) recalculée en incluant ces nouveaux revenus fonciers. En gros, plus vous payez d’impôts à la base, plus vos revenus fonciers seront taxés. Un couple qui serait dans la tranche haute de la TMI à 30% et que ses revenus fonciers feraient basculer dans la TMI à 41% serait donc taxé à hauteur de 41% sur ses revenus fonciers.

Taux d’imposition en fonction de la TMI :

Jusqu’à 9 964 euros 0 %
de 9 964 à 27 519 euros 14 %
de 27 519 à 73 779 euros 30 %
de 73 779 à 156 244 euros 41 %
Supérieur à 156 244 euros 45 %

41% auquel il convient d’ajouter en plus les 17.2% de prélèvements sociaux. Soit une imposition totale dans ce cas de 58.2% !
Pour une famille trés aisée ce taux peut donc atteindre au maximum 62.2%!

Dans quel cas ce mode d’imposition est-il intéressant?

Toutefois, malgré cette apparence presque “confiscatoire” il existe certains cas où opter pour ce mode d’imposition peut être intéressant

  • Pour bénéficier d’un avantage fiscal (loi Pinel, loi Malraux)

    Je l’ai dit dans d’autres articles, la loi Pinel peut-être une opération financière très intéressante pour des personnes qui ont déjà des bons revenus et pas le temps ni l’envie de s’occuper personnellement de leurs investissements immobiliers, et pour ceux qui sont plus sensibles à la “patrimonialité” d’un bien (sa valeur et son potentiel de plus-value) plus qu’à sa rentabilité immédiate (le ratio loyers/prix d’achat).  Si toutefois, le bien dans lequel on investit en Pinel est choisi avec une bonne connaissance du marché immobilier local. Dans ce cas ci, vous n’avez pas le choix, la loi impose une location en nue et donc une imposition au régime foncier. Par contre, il faut bien veiller à financer cette opération avec un crédit long, à déléguer la gestion du bien à une agence (vous ne vous occupez de rien) et à opter pour l’option au réel. De cette façon, durant au moins les 10 premières années, vous ne devriez pas être imposé sur vos revenus locatifs car vous ne dégagerez pas de bénéfices d’un point de vue fiscal avec vos loyers. Le mécanisme est le même avec la loi Malraux qui impose, elle aussi une location nue pendant 9 ans.

  • Pour faire du déficit foncier

    Si les revenus fonciers s’ajoutent à votre revenu global, il en va de même pour le déficit foncier qui va, lui, se soustraire à votre revenu global et donc diminuer votre revenu imposable. Ce déficit est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an , et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Le surplus éventuel est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette mécanique peut être très intéressante si, par exemple, vous achetez à crédit un bien avec beaucoup de travaux. Vous faîtes financer à la banque les travaux et vous demandez un report d’échéance pour travaux. Ce même principe de “déficit foncier” s’applique dans la loi Monuments Historiques, dédiée à des profils à forte imposition. Mais dans ce cas, le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement. NB : Depuis le 1er janvier 2009, la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques en 2019 oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans.

 

 

2. Location meublée : l’imposition sur les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Dés qu’un bien est loué meublé, les loyers ne sont plus considérés par administration fiscale comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux et l’imposition est alors beaucoup plus avantageuse.

 

Le choix de l’option

Là aussi, vous avez le choix entre deux options :

  • Micro-Bic : abattement forfaitaire de 50% (déjà plus intéressant que les 30% d’abattement sur les revenus fonciers)
  • au Réel simplifié : comme pour les revenus fonciers, vous déduisez vos charges au réel, mais là où c’est particulièrement intéressant c’est que vous pouvez également déduire l’amortissement du bien en lui-meme

Pourquoi le BIC au réel est beaucoup plus avantageux fiscalement ?

Vous l’aurez compris, le très gros avantage de ce type d’exploitation est la possibilité d’amortir le bien, mais aussi les travaux, les meubles, et les frais d’achat (agence, notaire…). Le régime réel est donc à privilégier.

Qu’est-ce que l’amortissement ?

L’amortissement est une notion comptable (il ne s’agit donc pas de flux financiers réels) vous permettant de lisser l’impact d’un investissement ou d’une dépréciation de la valeur d’un actif sur plusieurs années. En général, l’amortissement ne concerne que les entreprises. Par exemple, quand elles achètent du matériel, elle peuvent l’amortir, c’est à dire déduire de la base taxable la dépréciation de la valeur de ce matériel. Mais ensuite, à la revente du matériel il y a reprise comptable de l’amortissement déduit.

Comment fonctionne l’amortissement dans le cadre de la location meublée?

C’est presque une aberration fiscale, car ce statut bénéficie à la fois des avantages du régime des sociétés (amortissement du bien, des travaux, des frais de vente), mais également des avantages du régimes des particuliers, puisqu’il n’y a pas de reprise des amortissements déduits lors de la revente du bien. Par exemple : si on a amorti (donc, déduit de la base taxable) à hauteur de 50.000 € pour un bien acheté 200.000 €, et bien, la plus value sera calculée sur la base des 200.000 € de prix d’achat uniquement. Ce qui va pourtant à l’encontre de toute logique fiscale en France. De plus, lors de la revente étant soumis au régime des plus values des particuliers, vous n’êtes plus soumis à l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention, et ni aux prélèvements sociaux après 30 ans de détention (avec une réduction progressive de cet impôts par année de détention)

Voici un tableau récapitulant les pourcentages et durées applicables :

Composants Pourcentage de la valeur du bien estimée Durée d’amortissement praticable
Gros œuvres 30% à 50% 30 à 100 ans
Façade 5% à 15% 20 à 40 ans
Installation générales et techniques 15% à 35% 10 à 20 ans
Agencement 15% à 35% 10 à 20 ans

pour synthétiser, avec ce système, la déduction de l’amortissement (reportable) est tellement intéressante que vous êtes assuré de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant au minimum 10 ans, même en générant (dans la réalité) du bénéfice. 

Pour qui ce régime fiscal est-il intéressant?

Ce régime fiscal est particulièrement intéressant pour les personnes peu fiscalisées ou pas du tout fiscalisés (résidents fiscals étrangers par exemple) pour qui les investissements en défiscalisation ne sont donc pas adaptés. Il est aussi intéressant pour ceux qui recherchent avant tout une bonne rentabilité (mais qui sont souvent moins intéressés par le côté patrimonial du bien). Dans ce cas, l’investisseur s’orientera vers de l’ancien avec travaux. Il faut être conscient du fait que ce type d’investissement à plus haute rentabilité nécessite plus d’implication en temps de la part de l’investisseur  (travaux, meubler le bien ….)

Quelle est la différence entre le LMNP et le LMP ?

 

Concernant la location meublée, deux statuts cohabitent :

  • le LMNP (loueur meublé non professionnel)
  • le LMP (loueur meublé professionnel)

Les avantages communs au LMNP et au LMP

  • possibilité d’amortir le bien, les travaux, les meubles, les frais d’achat (agence, notaire…) (sauf LMNP Censi-Bouvard : loi de réduction fiscale)
  • une trésorerie plus élevée que le résultat taxable,
  • de l’argent disponible non fiscalisé : nuance entre résultat et trésorerie
  • Récupération de la TVA sous certaines conditions :
    • Acheter de l’immobilier neuf proposant un certain nombre de services.
    • Confier le bien à un exploitant pendant 9 ans.
    • Payer vous-même la TVA.
    • Conserver le bien pendant 20 ans, sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata.

Les spécificités liés au LMNP

  • + : pas de cotisations sociales sur les revenus puisqu’il ne s’agit pas d’une activité professionnelle.
  • + : pas de reprise des amortissements déduits lors de la revente du bien (plus value des particuliers)
  • – : longue durée de détention avant de pouvoir bénéficier d’une exonération totale de plus-value :
    • au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu
    • au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux
  • – : revenus soumis à l’IFI : oui, mais généralement les revenus sont gommés par l’amortissement et les charges

Les spécificités liées  LMP

  • + : déficits imputables sur le revenu global = économies d’impôts sur les salaires.
  • + : exonération d’IFI
  • + : exonération de plus value plus rapide (plus value des professionnels) :
    • partielle si plus de 5 ans d’exercice et recettes entre 90.000 et 126.000 €
    • totale si plus de 5 ans d’exercice et recettes inférieures à 90.000
  • – : cotisations sociales (RSI de 25 à 35 % du revenu net professionnel et CSG / CRDS à 8% sur les revenus d’activité), oui mais les cotisations sociales sont en principe très faibles voire nulles car les revenus sont quasiment gommés grâce aux charges et amortissements.
  • – : reprise des amortissements déduits lots de la revente (plus values des professionnels)

 

NB : en LMNP et en LMP vous serez redevable de la CFE avec possibilité de dégrèvement total les premières années, puis partiel ensuite 

Quel est l’impact de la réforme de 2019 sur ces deux statuts et quelles perspectives d’évolution?

Depuis la réforme de 2019, la bascule dans l’un ou l’autre des statuts se fait de façon automatique suivant certaines conditions.

Les conditions pour être LMP
sont à présent limités à deux uniquement :

  • le chiffre d’affaires doit dépasser 23.000 €/ an
  • les recettes issues de cette activité doivent dépasser les autres revenus (de type salaires uniquement, hors revenus fonciers).

Dés lors que vous remplissez ces deux conditions, vous passez automatiquement du statut LMNP au statut LMP, ce qui peut poser plusieurs problèmes, car les règles changent en cours de partie, notamment lors de la revente (reprise des amortissements dans le calcul de la plus-value). Cette situation n’étant pas vraiment tenable à long terme, d’autres réformes sont sans doute à prévoir concernant ces deux statuts

 

 

3. Détention en société : SCI ou SARL familiale

 

Les SCI

On entend beaucoup parler de SCI quand il s’agit d’investir en immobilier.
Mais l’intérêt principal de la SCI n’est pas vraiment la fiscalité (même si elle peut représenter dans certains cas un intérêt : location nue, bail commercial…)

Les principaux avantages de la SCI

Les principaux avantages de la SCI sont les suivants :

  • Souplesse dans la gestion de son patrimoine (on évite les problèmes liés à l’indivision pour la gestion et la revente, possibilité de répartition de parts)
  • Transmission facilitée (donation de parts du vivant, plus simple que donner un bien complet et possibilité de faire plusieurs donations dans le temps pour bénéficier de plus d’abattements, souplesse dans l’organisation de la succession).
  • Pour le chef d’entreprise, une protection de son patrimoine professionnel (le patrimoine professionnel acquis dans le cadre d’une SCI est du patrimoine privé qui ne peut par exemple être saisi en cas de faillite)

Les principales contraintes de la SCI

En contrepartie, il y a plusieurs contraintes dans le fait de faire une acquisition en SCI :

  • Etre minimum deux associés 
  • Plus de formalités (obligations juridiques, assemblées générales…)
  • Frais de fonctionnement supplémentaires (frais divers de création et de gestion, comptable obligatoire pour la SCI à l’IS…)

Les deux types de SCI

Il existe deux types de SCI.

La SCI à l’IR (transparente fiscalement) :
  • Seule la location nue est possible (revenus fonciers)
  • Aucun avantage fiscal particulier : chaque associé déclare sa part des revenus fonciers de la SCI sur son avis d’imposition et paye son impôt en fonction
    Peu intéressant fiscalement donc (cf paragraphe 1 sur les revenus fonciers) sauf pour les cas vus plus haut : défiscalisation ou déficit foncier (penser à basculer en SCI à l’IS après la défiscalisation ou le déficit)
  • Régime des plus-values immobilières des particuliers lors de la revente
La SCI à l’IS (opaque fiscalement) :
  • Location en meublé possible mais Statut LMNP non compatible
  • Amortissement du bien
  • Imposition sur les sociétés : 15% (si les bénéfices de la SCI dépasse 38120€, le taux d’imposition augmente mais il faut alors créer une seconde SCI pour rester à 15%)
  • Imposition sur les dividendes : attention “double imposition” car, pour sortir l’argent de la sci, vous serez ensuite imposer sur les dividendes (flat tax 30% ou abattement de 40% puis barème IR)
  • Régimes des plus-values professionnelles lors de la revente

 

La SARL familiale : comment faire de la la location meublée avec le statut LMNP en société?

Si vous souhaitez bénéficier de la niche fiscale du LMNP tout en achetant à plusieurs et en préparant votre transmission, l’unique solution est la SARL familiale, qui vous permettra de cumuler régime réel en LMNP et transparence fiscale pour chaque associé directement soumis à l’IR. Suivant ses caractéristiques, un associé peut d’ailleurs être au statut LMP et un autre au LMNP.

Attention :

  • la SARL familiale comme son nom l’indique ne peut se créer qu’avec un associé de la même famille
  • Impossible également pour une Holding ou tout autre société de détenir des parts d’une SARL familiale
  • Impossible aussi de faire de la location nue en SARL familiale

 

J’espère que ce petit panorama sur la fiscalité immobilière vous a permis d’y voir plus clair et de choisir le régime fiscal le mieux adapté à vos objectifs et à vos contraintes (temps, imposition…)

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