Crédit immobilier pour un investissement locatif : les 8 points à négocier avec ton banquier pour ton offre de prêt

Crédit immobilier pour un investissement locatif : les 8 points à négocier dans une offre de prêt

Crédit immobilier pour un investissement locatif : les 8 points à négocier impérativement avec ton banquier

 

Si tu souhaites  faire un crédit immobilier pour un investissement locatif, tu ne dois pas analyser les mêmes critères que si tu souhaites financer ta résidence principale.
En effet, si le coût total du crédit, par exemple, est déterminant dans le cadre de l’achat de ta résidence principale, il l’est beaucoup moins dans le cadre d’un investissement.

Ce qui va t’intéresser dans ce cas-ci c’est avant tout :

 

Voici donc les 8 points sur lesquels ta négociation avec ton banquier doit porter dans le cadre d’un investissement locatif

 

1. Le taux

Cela va bien sûr de soi. essaye d’obtenir le taux le plus bas possible, et à taux fixe évidemment.
Mais attention, la meilleure offre ne sera pas forcément celle qui aura le meilleur taux. En effet, une offre de crédit s’étudie de façon globale, comparer des offres poste par poste n’a pas de sens.
De plus, la stratégie générale est de trouver une banque qui sera ton partenaire sur le long terme. Changer de banque uniquement pour gagner 0,2% sur ton taux n’est pas forcément intéressant car ça n’aura au final que très peu d’incidence sur ton cash-flow mensuel, alors qu’en contre-partie tu risques de passer pour un client “volage”, ce qui te pénalisera pour tes futurs investissements.

 

2. La durée

Afin d’avoir le cash-flow le plus élevé possible, demande toujours la durée la plus longue, généralement 25 ans.

 

3. Financement de la totalité du projet

Dans la mesure du possible, fais en sorte de faire financer par la banque la totalité du projet (frais de notaire + frais de garanties + travaux …)
Voir article Pourquoi ne faut-il pas mettre d’apport personnel dans ton crédit immobilier

 

4. Le report d’échéance total pour travaux

Essaye de négocier un report d’échéance total pour travaux sur la durée maximum soit 18 mois.
De cette façon, pendant 18 mois, tu ne payeras aucune mensualité sur le crédit, uniquement sur l’assurance (environ 15€/mois pour 100 000€ de crédit).
Ce qui, d’une part, évitera que tu sois en négatif pendant la durée des travaux.
Et ce qui, d’autre part, une fois le bien loué, t’assureras un très gros cash-flow positif jusqu’à la fin du report.
Profite-en  pour mettre cet argent sur un compte épargne dans lequel tu pourras « piocher » pour faire face à toute dépense imprévue concernant le bien.
Si ce n’est vraiment pas possible, obtiens au moins un report partiel, c’est à dire que tu ne paieras que les intérêts pendant la durée du report

 

5. Les assurances et garanties

Quand elle accorde un crédit, la banque doit s’assurer d’être remboursée quoi qu’il arrive.

Elle impose donc une assurance décès et invalidé.
Le montant de cette assurance est généralement entre 0,10 et 0,40%/an du montant du prêt.

Elle exige aussi une garantie pour tous les autres cas de défaillance qui pourraient se présenter
Pour cette garantie, il existe plusieurs possibilités : l’hypothèque, l’IPPD, le nantissement, la caution bancaire.
Je t’épargne les calculs, mais dans 90% des cas la caution bancaire est la meilleure solution et c’est, de plus, la solution que la Banque elle aussi va préférer et te proposer par défaut.

La loi interdit aux banques d’imposer leurs propres assurances.
Toutefois, en général, dans les faits, la banque ne t’accordera pas ton crédit si tu lui dis d’emblée que tu comptes prendre tes assurances ailleurs.
En effet, pour rattraper le manque à gagner sur les taux, elles se rattrapent sur les assurances. C’est pourquoi tu dois toujours comparer les taux assurances incluses

Si tu souhaites absolument changer d’assurance, car c’est vrai que les assurances des banques sont très chères comparativement aux prix que vont pratiquer les assureurs, il faudra le faire une fois ton crédit obtenu.
Toutefois, attention, car, étant donné qu’on cherche à avoir une bonne relation avec notre banque afin qu’elle devienne un partenaire sur le long terme, toute bonne relation implique des compromis de part et d’autres.
Si tu as trouvé une banque de confiance qui te suis dans tes projets, ne remets pas tout en question pour quelques € de cash-flow en plus chaque mois.
Pense ton économie en terme de cash-flow supplémentaire par mois et non en terme d’économie sur la durée totale du crédit. Vu sous cet angle, le jeu en vaut-il vraiment la chandelle? A toi de voir, ça dépend des cas.

Quelle que soit ta décision, rachat d’assurances ou pas, sert toi, dans tous les cas, de cet argument dans la négociation, comme une concession de ta part

 

6. L’annulation des IRA (indemnités de remboursement anticipé)

Essaye d’obtenir l’annulation complète des IRA pour tout remboursement total mais aussi partiel avant le 1/3 de la durée du crédit.
Même si ton objectif n’est pas de revendre le bien mais de le conserver, on ne sait jamais comment les choses peuvent tourner. Il est aussi possible que, plus tard, dans ta “carrière” d’investisseur tu aies besoin de “cash” pour financer un autre projet plus ambitieux…  C’est pourquoi il est important de négocier ce point en amont, dés la signature.

 

7. Le transfert de crédit

C’est la possibilité de transférer le crédit d’un bien sur un autre. C’est, là encore un point important à négocier dans l’l’hypothèse d’une revente du bien avant la fin du crédit.
C’est assez difficile à obtenir par contre et pas forcément capital si tu n’as pas l’objectif de revendre mais à savoir tout de même.
Pourquoi est-ce si intéressant en cas de revente ?
Tout simplement parce que faire un transfert de crédit au lieu de contracter un nouveau prêt et de solder l’ancien présente énormément d’avantages :
– C’est plus rapide : ça peut être un gros avantage pour éviter de passer à côté d’une très bonne affaire
– Tu peux le faire même en étant au chômage ou si tes revenus ont baissé
– C’est beaucoup plus économique pour plusieurs raisons : la majorité des intérêts se payent en début de crédit, tu économises sur tous les frais de dossiers, de garanties…, tu conserves le taux initial donc s’il était plus bas qu’au moment de la vente c’est « tout bénef » mais même s’il était un peu plus haut ça vaut toujours le coup malgré tout

 

8. L’annulation des frais de dossiers

Essaye d’obtenir l’annulation des frais, sinon au moins une réduction 🙂

 

L’art de la négociation

Voilà, tu es à présent mieux armé pour aller discuter avec ton banquier, mais rappelle-toi qu’il s’agit d’une négociation.
L’objectif est d’aboutir à un accord “gagnant-gagnant” et de trouver une banque qui deviendra ton partenaire sur le long terme.

Les mêmes règles de négociation que pour l’achat du bien s’appliquent donc là aussi (Voir article Les 10 secrets d’une négociation réussie)

  • crée un rapport humain agréable avec le banquier : le banquier est comme tout le monde, il essaiera plus volontiers d’ obtenir ce que tu souhaites si tu te montres sympathique avec lui
  • utilise des techniques de persuasion (cf gain/perte : gain sur les assurances / perte d’un bon client )
  • fais des « fausses concessions » : tu peux par exemple, de façon subtile, utiliser ce que tu sais sur les assurances pour faire comme si tu faisais une concession en prenant l’assurance décès-invalidité et la caution chez eux. Il te faudra par ailleurs aussi une assurance bailleur, la prendre chez eux peut là aussi représenter une “concession” de ta part…
  • fais aussi des vraies concessions : rappelle-toi que les points les plus importants à négocier sont, par ordre de priorité, le taux assurances incluses, la durée, l’emprunt à 110% et le report d’échéance pour travaux. Reste plus flexible concernant le reste.

Et n’hésites pas à rencontrer plusieurs banques ou à passer par un courtier.
Le courtier te fera économiser beaucoup de temps en t’évitant d’effectuer toi-même de nombreux RDV dans différentes banques, et il saura d’emblée à quelle banque ton profil a le plus de chance de plaire.

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