crédit immobilier : faut-il mettre un apport ou pas?

Crédit immobilier : faut-il mettre un apport ou pas?

Pourquoi ne faut-il pas mettre d’apport personnel dans ton crédit immobilier?

 

La banque exige souvent un apport pour un investissement immobilier. Cet apport correspond généralement au montant des frais de notaire. Toutefois, ce n’est pas du tout une obligation. Si elle a confiance dans le projet et dans ta capacité de remboursement, elle peut tout à fait te financer à hauteur de à 110% (frais de notaire inclus), sans aucun apport de ta part. Ne pars pas battu d’avance sur ce sujet. Le financement à 110% est une pratique courante et tu as tout intérêt à le négocier, surtout si tu souhaites enchaîner les investissements locatifs. Voici pourquoi.

 

Cas n°1 : tu n’as pas du tout la possibilité de mettre un apport


Essaye de convaincre une banque de te suivre sans apport en démontrant la solidité de ton projet
(achat en dessous du prix du marché, bien liquide, zone à forte demande locative, cash-flow très positif….). a priori les deux banques qui sont le plus sensibles à l’investissement locatif sont le Crédit Agricole et la BNP (à vérifier cependant au moment où vous lirez ces lignes). Si tu passes par un courtier, il pourra te conseiller sur les différentes banques les plus susceptibles de s’intéresser à ton projet.

Si vraiment c’est impossible, étudie d’autres possibilités pour obtenir cet apport : prêt familial, prêt à la consommation … Si tu suis tous les conseils que je donne dans ma formation gratuite et si tu gères correctement ton bien, ton investissement est sûr et tu as le contrôle dessus. Il n’y a rien d’aléatoire ou de risqué dans ta décision, tu peux donc te permettre de demander un prêt pour l’apport à un membre de ta famille. Si, là encore c’est impossible, n’hésite pas à réétudier ton projet avec un prêt à la consommation pour la partie apport. Ça ne devrait pas changer grand-chose à ton taux de rentabilité et à ton cash-flow et ton projet restera donc rentable.

Il existe également une petite « astuce » préconisée par certains pour « forcer » la banque à financer les frais de notaire. Il s’agit de « l’acte en main ». En gros, cela consiste à demander au vendeur de s’acquitter des frais de notaires à ta place (c’est lui qui paye officiellement les frais de notaire lors de la signature de l’acte) mais en contrepartie vous vous êtes entendus en amont pour gonfler artificiellement du montant de ces frais le prix de vente. Du coup, la banque ne voit pas apparaître ces frais et pense financer uniquement le bien. Personnellement, je ne l’ai jamais fait car je trouve cela un peu compliqué à expliquer au vendeur. De plus, ça peut être pénalisant pour lui si, le bien qu’il vend est soumis à la plus-value puisque, dans ce contexte, il payera plus cher de plus-value. Mais bon, ça reste une possibilité…

 

Cas n° 2 : tu as la possibilité de mettre l’apport demandé par la banque mais cela représente l’intégralité de tes économies

 

Surtout n’utilise pas toutes tes économies pour financer cet apport !!!
Et reporte-toi aux stratégies évoquées pour le cas n° 1 pour le financer.

Rappelle-toi, la banque aime la sécurité. Si tu as des revenus réguliers, une gestion saine de tes comptes, et si, en plus, tu as de l’épargne.  Pour elle, tu es un bon client, c’est à dire à risque faible : elle te met une bonne note 🙂 Tu es en position de force pour négocier. La Banque te suivra plus facilement à 110% si elle voit que tu as de l’épargne, n’hésite donc pas à le demander.

Pourquoi faut-il garder un minimum d’économies?
Parce qu’il faut toujours garder de l’argent de côté pour faire face aux imprévus de la vie ou à des dépenses importantes. Si par exemple, ta voiture tombe en panne, tu pourras en acheter une nouvelle d’occasion sans rentrer dans le cercle infernal des crédits à la consommation qui financent des passifs et t’appauvrissent. Garde bien en tête qu’il ne faut jamais recourir au crédit à la consommation pour financer des passifs !!!
Parce que, si tu n’as pas besoin de cet argent et que tu réussis à le garder, il te permettra d’être bien vu par la banque pour tes prochains investissements

 

Cas n°3 : tu peux sans problème mettre cet apport tout en conservant encore suffisamment d’épargne pour faire face aux imprévus de la vie

 

Là encore, si tu souhaites enchaîner les investissements et te bâtir “un empire immobilier” 🙂 , je te préconise de garder tes économies ! 
Si tu es dans ce cas là, et si bien sûr, je le répète, tu as une gestion saine de tes comptes et des revenus réguliers, la Banque te prêtera à 110% sans soucis.

Mais pourquoi ne pas mettre d’apport dans ce cas non plus ?

Bien sûr, si tu mets un apport, tu augmenteras un peu ton cash-flow, ça peut donc, à première vue, paraître intéressant pour cela. Mais généralement, la différence au niveau de tes mensualités de crédit sera si minime que ça ne vaut pas vraiment le coup. Tu peux, si ça te rassure, demander une simulation des deux cas à la Banque pour voir quelle serait la différence.

De plus, garder tes économies est intéressant, parce qu’il arrivera forcément un moment, si tu souhaites enchaîner les investissements, où ta capacité d’emprunt ne te permettra plus d’emprunter à 110%. C’est donc à ce moment-là, et à ce moment-là seulement, qu’il sera intéressant pour toi de recourir à ton épargne pour financer l’apport. Tant que la banque accepte de te financer à 110% ne touche pas à ton épargne! 

Enfin, parce que quand tu ne mets aucun argent personnel dans un investissement, on peut parler de rendement illimité ! En effet, à partir de 0€ de ta poche,  tu réussis à générer X€/mois, sans parler de la plus-value sur l’actif (le bien en lui-même qui prend de la valeur chaque année). Et c’est quand même cool de créer de l’argent à partir de rien ! 🙂

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