credit immo sur 15 ou 25 ans

Crédit immo sur 15 ou 25 ans ?

A première vue, le crédit sur une courte durée paraît plus intéressant car on paye moins d’intérêts et il revient donc moins cher. Mais, à y regarder de plus prés, il est pourtant préférable, dans tous les cas, de faire un crédit sur la durée la plus longue possible. Voici pourquoi

 

1/ Avantage n°1 : préserver sa capacité d’endettement

Qui dit crédit plus long, dit mensualités moins élevées. Ce qui est une excellente chose quand on est dans une logique d’investissement. En effet, opter pour un crédit court implique d’arriver au plafond de sa capacité d’endettement très rapidement et donc réduit considérablement tes possibilités d’investir par la suite puisque la banque ne te suivra plus dans tes projets.

 

2/ Avantage n° 2 : conserver de la disponibilité de trésorerie

Imaginons que ta capacité de remboursement de mensualités soit de 660€/mois et que tu te sois fixé comme objectif que ton crédit soit complètement remboursé d’ici 15 ans (ce qui est judicieux dans le cadre du financement d’une résidence principale). Au lieu de rembourser 660€/mois dans un  crédit sur 15 ans, il sera plus intéressant pour toi de ne rembourser que 480€/mois dans un crédit sur 25 ans et de placer les 180€ restant sur une assurance vie. Cette épargne placée et ses intérêts te permettront de solder ton prêt à 15 ans de la même façon que si tu avais pris un crédit sur 15 ans. A la différence que, pendant toute cette période, cet argent sera resté disponible. Cette souplesse est un réel atout car 15 ans c’est long et beaucoup de choses peuvent se passer : nouveaux projets à financer, besoin de trésorerie…

 

3/ Avantage n°3 : protéger sa famille

Comme tu le sais, la banque exige pour tout prêt une ADI (assurance Décès). En cas de décès de l’emprunteur, l’ADI rembourse l’intégralité du capital restant dû.  Imaginons que le décès de l’emprunteur intervienne 12 ans après la souscription de son crédit.
Hypothèse crédit sur 15 ans : l’assurance rembourse les 3/15ème restant du prêt => les héritiers reçoivent  le bien immobilier payé
Hypothèse crédit sur 25 ans + Assurance vie : l’assurance rembourse les 13/25ème restant du prêt => les héritiers reçoivent  le bien immobilier payé + le capital et les intérêts placés sur l’assurance vie net de frais de succession.

 

4/ Avantage n°4 : alléger sa fiscalité

Cet avantage concerne uniquement le cas d’un crédit immobilier effectué pour financer un investissement locatif.  On l’a vu, plus le crédit est long, plus on paye d’intérêts. Et bien, contrairement à ce qu’on pourrait croire de prime abord, c’est intéressant car on va pouvoir déduire ces intérêts de ses revenus fonciers (PINEL*, SCELLIER*, locaux commerciaux en droit commun…) ou de ses revenus BIC (LMNP, LMP) et contribuer ainsi à l’allègement de sa fiscalité.

*Ce point est particulièrement important dans le cadre d’une opération de défiscalisation. En effet, si ta réduction d’impôts est gommée par les revenus fonciers complémentaires générés par ton investissement (ça peut être le cas si ces nouveaux revenus fonciers te font passer dans une TMI supérieure), l’intérêt de l’opération est minime. C’est pourquoi, faire une opération de défiscalisation avec un crédit court est un non sens. Le montage de ton financement fait partie intégrante de ton opération de défiscalisation, et le crédit long, couplé avec une épargne sur assurance vie et la meilleure des options. 

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