découvrez comment trouver une bonne affaire en immobilier et réaliser des investissements locatifs rentables

COMMENT TROUVER UNE BONNE AFFAIRE EN IMMOBILIER ?

3 ÉTAPES SIMPLES POUR TROUVER UNE BONNE AFFAIRE EN IMMOBILIER

Tout d’abord qu’est-ce qu’une “bonne affaire” en immobilier ? La définition d’une “bonne affaire” va être directement liée à votre choix de stratégie de départ.
Par exemple, dans une opération achat-revente, c’est très simple : la “bonne affaire” c’est un bien sur lequel on pourra gagner de l’argent à la revente une fois tous les frais déduits (travaux, notaire, plus-value…).
Dans le cadre d’un investissement locatif, la “bonne affaire”, c’est, selon mes critères, un bien avec lequel on pourra gagner de l’argent immédiatement, dès la mise en location, sans avoir rien déboursé de sa poche, qui ne nous posera aucun problème de gestion (mauvais payeurs, locataires à problèmes…) ET qui nous enrichira également sur le long terme. C’est ce second cas que je vais aborder ici.

I. Définissez votre stratégie d’investissement 

Vous ne pourrez jamais trouver de “bonnes affaires” en immobilier si vous ne savez pas ce que vous cherchez.
C’est pourquoi, vous devez impérativement définir précisément, dès le début, votre recherche.
“Investissement locatif rentable” n’étant malheureusement pas encore un critère de sélection sur les sites d’annonces immobilières, vous devez absolument préciser le type de bien que vous recherchez.

Pour vos premiers investissements, je vous conseille vivement d’investir près de chez vous.
En effet, en connaissant les quartiers dans lesquels vous investissez, vous minimisez les risques car vous connaissez de façon intuitive le marché (valeur et potentiel du quartier, type et importance de la demande locative, type d’habitants…)

Voici deux questions à vous poser pour clarifier votre recherche :

– De quel budget maximum est-ce que je dispose (aller voir votre banquier pour cela) ?

– Comment est-ce que je souhaite exploiter le bien ? En location nue, location meublée, colocation, location courte durée ou saisonnière, parking, bail commercial…?
Vous devez faire ce choix par rapport à ce que vous savez du marché dans votre région : y a-t-il beaucoup d’étudiants, est-ce une zone touristique, est-ce que c’est compliqué de se garer…, par rapport au temps que vous souhaitez investir dans le projet : la location courte durée est très rentable mais nécessite, au départ, plus de temps en gestion, et par rapport au budget dont vous disposez : la colocation est aussi très rentable mais nécessite un investissement de départ plus important

NB : je ne recommande surtout pas la location nue pour plusieurs raisons : – c’est en général peu rentable (sauf si très risqué  et/ou source de problèmes) : les loyers en meublé sont généralement 20% plus cher – en cas de problème, il est plus compliqué de faire expulser les locataires (bail de 3 ans vs bail de 1 an) – il est plus compliqué d’entretenir régulièrement le bien car les locataires restent plus longtemps – et surtout, ce type d’exploitation est très lourdement imposée (contrairement au meublé qui est facilement défiscalisable) C’est d’ailleurs parce que la plupart des gens assimilent spontanément “investissement locatif” à “location nue” qu’ils pensent qu’on ne peut pas gagner d’argent avec l’immobilier et que c’est source de problèmes.

Une fois que vous aurez répondu à ces deux questions, il vous sera beaucoup plus facile de définir :
– le type de bien que vous recherchez
– les quartiers visés
– le profil de vos futurs locataires

Par exemple, si vous souhaitez faire un investissement locatif courte durée, vous devez concentrer vos recherches sur des studios ou des T2 en centre-ville ou dans une zone touristique et proche des transports en commun pour louer à des touristes ou à des personnes en déplacement professionnel. Si vous souhaitez faire de la colocation, vous rechercherez des T3 ou des T4 en centre-ville ou proche des facultés et à proximité des transports en commun pour louer à des étudiants. Si vous souhaitez faire de la location meublée simple, vous devrez décider si vous ciblez plutôt des étudiants, des jeunes couples ou des jeunes familles suivant votre connaissance du marché local et vous adapterez vos recherches en fonction de cela. Etc…

Bien sûr cette “stratégie” n’est pas gravée dans le marbre. Son unique intérêt est de restreindre le champs des possibles afin de rendre réalistes et efficaces vos recherches.
Comme je le disais en introduction, si vous cherchez tout à la fois, vous ne jamais trouverez rien.
Non seulement elle n’est pas “gravée dans le marbre” mais elle DOIT rester flexible, et pourra tout à fait évoluer par la suite.
En effet, vous pouviez par exemple à la base avoir “ciblé” un étudiant pour votre studio en centre-ville, et finalement décider de le louer à un salarié de 50 ans car c’est lui qui avait le meilleur dossier. Ou alors, vous pourriez, les premières années, dans un souci de simplicité, commencer à exploiter votre bien en location meublé simple, et décider ensuite de l’exploiter en location courte durée afin d’augmenter votre cash-flow mensuel. Il faut savoir rester ouvert.

II. Faîtes une étude de marché 

Même si vous avez (ou pensez avoir) une connaissance intuitive du marché dans le quartier visé, cela ne vous dispense pas de faire une étude de marché un peu plus approfondie.
L’étude de marché est en effet LE prérequis indispensable avant tout investissement.

Tout d’abord, vous devez identifier pour le quarter ciblé :
– le prix de vente moyen au m² : aller sur https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/
– le prix de vente moyen au m² pour la surface envisagée : le prix au m² pour un studio est plus élevé que le prix au m² pour un T4.  Faîtes une moyenne de quelques prix de vente sur “Le Bon Coin”. Vous pouvez aussi vous renseigner auprès des agences immobilières.
– le prix moyen des loyers pour le type de bien envisagé : les loyers ne se déterminent pas vraiment en fonction du nombre de m² mais plutôt en fonction du nombre de pièces. Regardez sur “Le Bon Coin” et sur “Se Loger” les montants des loyers mentionnés sur les annonces et faîtes une moyenne. Vous pouvez aussi vous renseigner auprès des agences immobilières. Mais pensez qu’un bien rénové, bien entretenu et meublé sobrement et joliment se loue en moyenne 20% plus cher, donc essayez aussi de rechercher sur ces sites les loyers de ce type de biens meublés pour avoir une meilleure idée du loyer que vous pouvez espérer obtenir.

Une fois ces recherches effectuées, je vous recommande également de valider concrètement qu’il y a bien une bonne demande locative dans le quartier dans lequel vous souhaitez investir.
Le plus simple pour cela est de poster une fausse annonce sur le Bon Coin et de voir combien vous avez d’appels.
Si vous n’avez que très peu, voire pas, d’appels, réjouissiez-vous, vous venez d’éviter de faire un mauvais investissement!
Dans le cas contraire, ne vous arrêtez pas là : répondez aux appels et analysez ce que les gens vous posent comme questions, cela vous donnera de précieux indices pour connaître les besoins et attentes de vos futurs locataires.

III. Utilisez les bons indicateurs

Pour savoir si un investissement locatif est une “bonne affaire”, je vous conseille d’utiliser trois indicateurs :
– le taux de rentabilité
– le cash-flow
– le prix au m² de l’opération

Le taux de rentabilité, pour faire très simple, c’est un peu comparable à un taux d’intérêt bancaire. Il permet de définir combien vous rapporte chaque année votre investissement.
A noter que dans le cas d’un investissement immobilier, contrairement à un placement bancaire, on fait un investissement avec de l’argent qu’on n’a pas, puisque c’est la banque qui nous le prête !
Pour le calculer il faut simplement diviser les loyers annuels par tous les coûts liés au projet et à sa gestion, cad les coûts liés à l’investissement en lui-même + les charges + l’assurance + les travaux éventuels  + les impôts….
Vous obtiendrez ainsi un taux de rentabilité net.
TR = Loyers annuels / (coûts liés à l’investissement en lui-même [achat du bien + frais d’agence, + frais de notaire + frais bancaires + frais de garantie + travaux + meubles] + frais de gestion [charges annuelles + assurance bailleur + travaux éventuels dans la résidence + frais de comptables + frais d’agence de gestion…] + les impôts [taxe foncière + part des impôts sur les revenus liés à ce bien])
C’est un taux qui n’est pas fixe et qui évolue chaque année en fonction des travaux éventuels, des éventuelles carences locatives.
Téléchargez ici un exemple de tableau de calcul de rentabilité

Le cash-flow c’est l’argent qu’il vous reste (ou que vous avez dû rajouter, si le cash-flow est négatif…) à la fin de l’année une fois le crédit, les charges, les impôts …payés.
CF = Loyers annuels – (mensualité du crédit x 12 + charges annuelles + taxe foncière + impôts + travaux éventuels + autres frais éventuels)
A noter que vous pouvez avoir un cash-flow négatif et faire quand même un investissement rentable sur le long terme.
Toutefois, si vous souhaitez vous générer des revenus complémentaires ou devenir rentier, ce n’est bien sûr pas souhaitable.
L’idée, dans ce cas, c’est plutôt de trouver un bien qui rapporte de l’argent chaque mois ET qui nous enrichisse également sur le long terme.
C’est pourquoi il est préconisé, dans ce contexte, d’opter pour des mensualités de crédit sur la période la plus longue possible.

Le prix au m² de l’opération c’est bien sûr : (prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire + frais bancaire + travaux) / m²

Donc, je reviens à la question de départ qui est : Comment trouver une “bonne affaire” ?
A ce stade, vous avez déjà fait votre étude de marché et vous savez par exemple que vous cherchez 1 studio dans tels quartiers. Ça laisse encore un faste choix des possibles que vous devez affiner et ces indicateurs vont vous y aider.

Prenez un exemple d’annonce qui vous semble intéressante pour votre projet et estimez le taux de rendement, le Cash-Flow et le prix au m² de l’opération.

Pour le taux de rentabilité, je vous préconise de vous fixer comme limite minium 7% de taux de rentabilité net.
NB : je vous rappelle, à titre de comparaison, que le taux d’intérêt du Livret A est, en ce moment, à 0,75%, et que vous devez bien sûr posséder l’argent pour le placer en banque, ce qui n’est pas le cas avec un investissement immobilier qui va vous rapporter 7% par an à partir de rien, étant donné que c’est l’argent de la banque. Cette limite vous donnera ainsi un prix d’achat à ne pas dépasser pour le type de bien convoité.
Vous pourrez ainsi affiner votre recherche comme cela : je recherche un studio dans tels quartiers à moins de 70 000 € travaux inclus par exemple

Pour estimer le Cash-Flow, vous devez à ce stade être allé voir votre banquier ou votre courtier pour lui expliquer votre projet.
Pour avoir un Cash-Flow maximum l’idée est bien sûr d’avoir un crédit avec les plus petites mensualités possible, je vous conseille donc de simuler avec lui un crédit sur 25 ans. Si je reprends mon exemple de tout à l’heure pour l’achat du studio : je simule l’emprunt sur 25 ans de 80 000 € (emprunt à 110%, soit la totalité du projet : achat du bien + frais agence + frais notaire + frais bancaire….), la banque m’estime les mensualités à 300€ et je sais, via mon étude de marché, que les loyers sur les studios meublés dans les quartiers que je cible sont d’environ 600€ cc. Mon Cash-Flow mensuel sera donc d’environ 250€ une fois les charges et taxes payées (car en louant en meublé on défiscalise totalement les impôts sur le bien, sauf la taxe foncière). Si je décide de mettre un peu d’apport dans ce projet, mon Cash-Flow sera encore plus important, de même, si je choisis d’exploiter ce bien en location saisonnière et d’en assurer moi-même la gestion. Je valide donc que mon projet de trouver un studio à 70 000€ dans tels quartiers pour le louer en meublé est rentable et me permettra bien de dégager du cash-flow.

Reste le dernier indicateur, le prix au m² de l’opération. C’est un critère moins important à mon sens mais il faut tout de même l’avoir en tête pour être certain que vous n’achetez pas un bien vraiment au-dessus du prix du marché. Le prix au m² de l’opération sera en général au-dessus du prix moyen au m² du marché, c’est logique puisque on inclut tous les frais de départ (notaire, banque, agence, travaux…), ce n’est pas discriminant, tant que ça reste raisonnable. Même si l’objectif ici n’est pas de revendre le bien mais de l’exploiter, on ne sait jamais de quoi la vie est faite, et, pour le coup, ce ne serait plus une “bonne affaire” si vous deviez revendre un bien moins cher que vous ne l’avez acheté. Ça peut être le cas parfois si vous achetez un bien déjà exploité précédemment par un autre investisseur car dans ce cas le vendeur estime son prix en fonction du rendement et non de la valeur réelle du bien. Par exemple un lot type T4 divisé pour en faire 2 studios et 1 T2 exploités en location courte durée sera vendu beaucoup plus cher au m² qu’un T4 classique, ce qui est logique, mais attention à ne pas non plus trop décorréler le prix d’achat du prix réel du marché.

Voilà, grâce à votre étude de marché et à vos estimations de taux de rendement et de Cash-Flow, vous avez à présent une idée vraiment très précise du bien recherché et vous saurez donc repérer une “bonne affaire”. Il ne reste plus qu’à passer à l’action en allant soumettre votre projet à quelques agences immobilières et bien sûr en créant des alertes sur Le Bon Coin et Se Loger !

 

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