comment réduire les frais de notaire

2 astuces simples pour réduire les frais de notaire et autres points à négocier au moment du compromis

Les frais de notaire dans l’ancien équivalent approximativement à 8% du prix d’achat, ce qui peut vite représenter une belle somme. Voici deux petites astuces faciles pour les faire baisser, ainsi que deux autres points à négocier lors du compromis.

Soustraire du prix d’achat les frais d’agence

Quand tu achètes un bien immobilier en passant par une agence, entre 5 et 10% du prix que tu payes représente la commission de l’agence immobilière. Une pratique courante pour faire baisser les frais de notaire consistait jusqu’à présent à inscrire, dans l’acte de vente, des frais d’agence “charge acquéreur”. Ainsi, les frais de notaire étaient calculés sans prendre en compte les frais d’agence. Ce qui semble somme toute logique, puisque les frais d’agence sont une commission, et non une partie du prix du bien. Mais l’Etat, toujours plus vorace, a vu là un moyen facile de remplir ses caisses vides. Et voilà, qu’un article de la loi  ALUR (art 6.1)  interdit à présent cette pratique.

Voilà ce que dit cet article :
“Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”

Autrement dit, le fait de mettre les honoraires “charge acquéreur” après la diffusion d’une annonce ne mentionnant pas les honoraires agence et qui les paye, sera considéré comme de la publicité mensongère, et l’agence risquera jusqu’à deux ans de prison, 37500 € d’amende, et une inscription au casier judiciaire. Avec ces nouvelles règles du jeu, cette astuce est un peu moins facile à appliquer mais, suivant les cas, tu peux toujours l’utiliser, voici comment :

  1. Cas n°1 : avec les agences qui se sont mises en règles

    certaines agences ont déjà pris cela en compte et mentionnent à présent dans leurs annonces le montant de leurs honoraires en % du prix de vente et en précisant qu’elles sont “charges acquéreur”. Dans ce cas donc, aucun soucis pour soustraire les frais d’agence du prix de vente pour le calcul des frais de notaire, pense bien cependant à le préciser, en amont, à l’agence ou au notaire qui rédige le compromis.

  2. Cas n°2 : si il y a eu de “l’inter-agences” pour conclure la vente

    si l’agence avait diffusé de la publicité sans indiquer clairement le montant des frais d’agence, quelle solution te reste-il ? Les agences pratiquent de plus en plus “l’inter-agence”, une agence apporte le bien et une autre agence apporte l’acheteur. Dans ce cas, la commission étant divisée en deux, rien n’interdit d’avoir une partie des frais d’agence charge vendeur (sur lesquels tu devras payer des frais de notaire 🙁 ) et l’autre charge acheteur (sur lesquels tu ne payeras pas de frais de notaire 🙂 ). Dans ce cas aussi, discute en, avant la signature du compromis, avec l’agence puis avec le notaire.

  3. Cas n° 3 : si l’agence t’a fait signer un mandat de recherche

    autre cas qui permet de respecter la loi, si l’agence te propose un bien vendu par un particulier sur lequel elle n’a pas de mandat de vente et n’a donc pas pu faire de publicité. Dans ce cas, elle te fera signer un mandat de recherche, les frais d’agence sont donc officiellement “charge acquéreur” et peuvent donc être déduits du prix d’achat.


Combien je vais économiser? 

Exemple : si tu achètes un bien d’une valeur de 100 000€ et que tu déduits 7000€ de frais d’agence (7%) tu payeras 7 440 € de frais de notaire au lieu de 8000€ soit une économie de 560€

 

Soustraire du prix d’achat les meubles

Si tu achètes un bien avec des meubles, peu importe que tu comptes t’en débarrasser ou non, pense bien à demander à l’agence de dresser une liste de tous les meubles avec leur valeur estimée.
Même si tu achètes un bien vide, tu peux toujours lister les éléments de cuisine et de salle de bain. NB : le prix des meubles ne peut représenter au maximum que 5% du prix du bien.

Combien je vais économiser? 
Exemple : si sur ton bien à 100 000€ dont 7000€ de frais d’agence, tu déduits encore 5000€ de meubles (5%) tu payeras 7 040 € de frais de notaire au lieu de 8000€ soit une économie de 560€ sur les frais d’agence + 400€ sur les meubles = 960€ d’économie

 

Autre petite astuce pour économiser au moment de la signature chez le notaire : refuser la proratisation de la taxe foncière et des charges

Voici ce que dit la loi : « La proratisation de la taxe foncière et des charges de copropriété n’est qu’un usage. C’est la personne qui est propriétaire de la maison ou de l’appartement au 1er janvier qui doit s’affranchir de la taxe foncière, et c’est la personne qui est propriétaire de l’appartement le premier jour du trimestre de l’appel de fonds qui doit s’affranchir les charges de copropriété. »

Suivant la loi, tu es donc dans ton bon droit en refusant de payer au prorata. Toutefois, personnellement je trouve cela un peu mesquin et je n’ai jamais appliqué cette astuce car cet usage est si ancien qu’il vaut presque loi à mon sens et car cela pénalise le vendeur. Toutefois, toute négociation est différente et si le vendeur n’y voit pas d’inconvénients, alors pourquoi se fermer la porte? Dans ce cas, pense à faire modifier le compromis en ce sens avant la signature.

Combien je vais économiser? 
ta part sur la taxe foncière et les charges de l’année en cours

 

Et voici le point le plus important à négocier au moment du compromis : la remise des clés avant la signature de l’acte définitif

Pour un investisseur, ce point est véritablement le plus important à négocier. Pourquoi?
Tout simplement parce que plus tôt tu auras les clés, plus tôt tu pourras commencer tes travaux et plus tôt tu pourras louer. L’idéal étant qu’un bail soit déjà signé avant la signature de l’acte afin que tu commences à rentrer tes premiers loyers le jour même où tu seras officiellement propriétaire. De plus, si tu as bien suivi mes conseils concernant la négociation du crédit, et notamment le report d’échéance pour travaux, tu ne payeras, pendant plus ou moins 18 mois suivant les banques, aucune mensualité ou du moins seulement des mensualités réduites aux intérêts. Ce qui te permettra, si ton bien est loué pendant toute cette période de te constituer une belle trésorerie !

Contrairement aux autres points présentés ci-dessus cette négociation doit absolument rester orale, rien ne peut être écrit à ce sujet et un notaire ne pourra jamais cautionner cela.
Il faut présenter cela directement au vendeur oralement, comme un service et en jouant sur le côté humain, ou bien en passant par l’intermédiaire de l’agence. Tu ne dois surtout pas évoquer cela pendant la signature du compromis devant le notaire du vendeur, car ce dernier ne pourrait que lui conseiller de refuser en raison des risques de dégradation, et surtout d’occupation du bien. Il faut vraiment voir cela comme une faveur, relativement peu impliquante pour lui, que le vendeur t’accorde. Tu dois le rassurer et l’inciter à te faire confiance, pour cela :
– tu fourniras ton accord d’obtention de prêt et aucune autre condition suspensive ne pourra plus entraver la vente à partir du moment où il te remettra les clés
– tu fourniras ton assurance PNO (propriétaire non occupant) valable dés la remise des clés
– tu t’engageras à n’entreprendre que des petits travaux d’embellissements (sol, peinture…) entre la remise des clés et la signature de l’acte, voire, si le vendeur n’est vraiment pas chaud, à seulement faire venir des artisans pour avoir des devis.

Partagez l'article
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  • 4
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *