comment payer 0€ d'impôts sur tes revenus locatifs

Comment payer 0€ d’impôts sur tes revenus locatifs?

Qu’est ce que le Cash-Squeez?

La fiscalité joue un rôle déterminant en investissement immobilier.
En effet, un projet rentable peut totalement être mis en péril par une fiscalité trop forte.
On parle de Cash-Sqeeze quand l’investisseur se retrouve dans l’incapacité de payer ses impôts.
Le but du jeu, en tant qu’investisseur rentable, est bien sûr d’éviter le cash-squeeze mais, plus encore, de ne payer aucun impôt sur les revenus de tes investissements immobiliers, voire de défiscaliser une partie de tes autres revenus grâce à tes investissements.

 

 

Comment payer 0€ d’impôt sur tes revenus locatifs?

Le principe est simple. Il faut générer du déficit du point de vue fiscal.
J’insiste bien sur la notion de “déficit fiscal” car tu peux, et c’est même le but, gagner de l’argent chaque mois grâce à tes investissements (= cash-flow positif) et pour autant être en déficit du point de vue fiscal. En effet, du point de vue fiscal, tout est déductible : intérêts d’emprunt, charges, mais aussi travaux et, selon les cas, amortissements des murs et des meubles.

Ce déficit fiscal se reporte d’année en année. Ainsi en achetant à crédit un bien dans lequel tu fais faire des travaux, tu es quasiment assuré de ne payer aucun impôt sur ce bien pendant au moins 10 ans.

De plus, tes revenus locatifs sont considérés comme un ensemble fiscal unique. Donc, si un de tes biens est en bénéfice fiscal (car par exemple tu as fini de payer le crédit et que tu n’as pas effectué de travaux récemment dans ce bien) et si tu en possèdes un autre avec, lui, du déficit (crédit + travaux), là encore, tu ne payeras aucun impôt sur l’ensemble de tes biens.

 

 

Comment réduire ton imposition sur le revenu globale grâce à tes revenus locatifs?

Autrement dit comment “défiscaliser” sans programme de défiscalisation.
J’en ai parlé dans un autre article, les programmes neufs de défiscalisation encadrés par différents dispositifs légaux sont la plupart du temps de très mauvaises affaires.
Pour autant, quand on paye beaucoup d’impôts, la promesse d’une réduction d’impôts est intéressante.
Est-il est possible d’arriver au même résultat en investissant dans l’ancien sur des produits plus rentables et plus sûrs?
Oui, et il faut pour cela remplir deux conditions :
– louer en “location nue”
– générer du déficit du point de vue fiscal.
Dans ce contexte, ce déficit est alors imputable au revenu global de l’année dans la limite de 10 700€.
L’excédent est imputable sur les 6 années suivantes , 10 ans pour la partie des excédents concernant les intérêts bancaires.

 

 

Comprendre les différents régimes fiscaux et choisir l’option la plus avantageuse

 

1. La location nue

Les revenus issus de la location nue sont imposables, au titre de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie “Revenus fonciers” 

Important :
le revenu foncier vient s’ajouter à ton revenu salarié afin de calculer chaque année ton revenu imposable.
C’est le total de tous tes revenus (salaires + fonciers)  qui est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et qui détermine ta tranche marginale d’imposition
Si tes revenus fonciers sont déficitaires, tu peux déduire 10 700€ maximum à ton revenu de salarié (= défiscalisation). Le reste du déficit sera “stocké” pour être reporté les années suivantes. Ce report est valable maximum 6 ans, et 10 pour ce qui concerne les intérêts d’emprunt. 
– Si tes revenus fonciers sont bénéficiaires, tu peux déduire le “stock” des années précédentes si tu en as pour atteindre au maximum 0€ de revenu foncier.

Deux options sont possibles :

  • Micro-foncier :

Ce régime s’applique par défaut aux contribuables qui retirent de leurs locations des recettes inférieures à 15 000 €/an; ou applicable sur option.
Toutefois, même si tes revenus sont inférieurs à 15 000 €/an, il n’est pas du tout obligatoire de choisir cette option, et il est même fortement recommandé de ne pas la choisir.
En effet, il s’agit d’un abattement forfaitaire pour frais de 30 %. 70% de tes loyers sont donc imposables, et cela quelles que soient tes charges. Avec cette option tu seras donc toujours bénéficiaire fiscalement parlant. Ne générant jamais de déficit foncier, tu payeras automatiquement beaucoup d’impôts 🙁
C’est malheureusement l’option la plus couramment choisie par les particuliers car la plus simple et c’est pour cette raison que les gens pensent que les investissements locatifs engendrent un supplément conséquent d’imposition.

  • Réel :

En location nue, c’est l’option la plus avantageuse (sauf si vraiment tu n’as aucun crédit, aucun travaux et des charges très faibles sur tous tes biens…cas rarissime et pas conseillé car tu laisses ton patrimoine se dégrader)
Toutes les charges peuvent être déduites des loyers :
– intérêts d’emprunt et charges de financement (assurance emprunteur + frais de dossier + frais de garantie du prêt)
– autres charges (charges de copropriété partie bailleur, travaux d’entretien et d’amélioration, assurence PNO, Garantie Loyer impayés, Taxe foncière, Frais de gestion locative…)
Tu peux ainsi générer du déficit fiscal qui peut réduire, on l’a vu, ton assiette globale d’imposition. 
Personnellement, je favorise la location meublée car, dans mon cas, elle est plus intéressante fiscalement, et aussi pour d’autres raisons. Toutefois, si ton but est de “défiscaliser”, seule la location nue présente cet avantage.

 

2. La location meublée

Les revenus issus de la location meublée sont imposables, au titre de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie “Bénéfices industriels et commerciaux” (BIC) . On parle de dispositifs LMP (loueur meublé professionnel) ou LMNP (loueur meublé non professionnel)

Important :
– s’il y a bénéfice, il est ajouté aux autres revenus imposables
– s’il y a déficit, il est reportable sur les bénéfices futurs pendant 9 ans. En revanche, contrairement aux revenus fonciers issus de la location nue, le déficit n’est ici pas imputable à ton revenu global de l’année : il doit rester affecté à l’activité BIC. Tu ne peux donc pas “défiscaliser” avec de la location meublée, mais elle présente d’autres avantages.

Deux options sont possibles là encore :

  • Micro-BIC :

Ce régime s’applique automatiquement lorsque les revenus annuels de la location sont inférieurs à 70 000 €/an.
Il s’agit d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (au lieu de 30% en nue).
Bien que plus intéressant que le micro-foncier, ce régime présente le même inconvénient : il ne permet pas de générer de déficit.
A privilégier uniquement par les investisseurs dont les charges ne dépassent pas le montant forfaitaire.

  • Réel :

Ce régime s’applique si tes revenus dépassent 70 000€ ou sur option. Tu as tout intérêt à choisir ce régime même si tu ne dépassent pas les 70 000€ de revenus locatifs /an car c’est le seul moyen pour générer du déficit fiscal en location meublée, et donc ne pas payer d’impôts. C’est ce régime que je privilégie pour mes investissements jusqu’à présent.

Tu peux déduire les mêmes charges qu’avec le régime foncier au réel (location nue) :
– intérêts d’emprunt et charges de financement (assurance emprunteur + frais de dossier + frais de garantie du prêt + frais de notaire)
– autres charges (charges de copropriété partie bailleur, travaux d’entretien et d’amélioration, assurence PNO, Garantie Loyer impayés, Taxe foncière, Frais de gestion locative…)

Très gros “plus” : tu peux, en plus, amortir l’achat du bien, des meubles et les travaux. Cet amortissement te garantit une imposition à 0€/an pendant 10 ans minimum

 

Le “hic” de la CFE : comment réduire cette taxe au minimum ?

CFE est une abréviation qui signifie Cotisation Foncière des Entreprises. C’est un impôt local. Cette taxe est basée sur un taux donné par la mairie en fonction notamment de la superficie du bien, de sa valeur locative. A part la première année d’activité (exonération), les loueurs en meublé sont obligés de payer la CFE. Toutefois, il est possible, les années suivantes, d’obtenir un dégrèvement afin de ne payer que la CFE minimum. Il faut tout d’abord savoir que chaque commune détermine le barème de sa CFE. Ainsi, le montant varie en fonction des mairies. Donc, idéalement, et si possible, votre comptable domiciliera votre société dans une commune où la CFE est la plus basse. Ensuite, pour ne payer que la CFE minimum, il faut dégager une faible valeur ajoutée, ce qui sera ton cas si tu génères du déficit fiscal  (Loyers – charges – amortissements  =  valeur ajoutée). Ton comptable doit alors faire une demande de dégrèvement par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) auprès du service des impôts des entreprises de la localité dans laquelle est domiciliée ton entreprise. C’est cette demande, qui te permettra de ne payer que la CFE minimum.

 

 

Le comptable : un partenaire incontournable !

Ces quelques explications succinctes te permettront, je l’espère, de comprendre un peu mieux pourquoi certains se font “assassiner” par les impôts et d’autres pas. Elles n’ont pas d’autres prétentions car je ne suis absolument pas une spécialiste en fiscalité immobilière.

Chaque individu, chaque situation, chaque projet est différent et à chacun correspond une stratégie fiscale différente permettant de payer le moins possible d’impôts. C’est pourquoi, quand tu te lances dans l’investissement immobilier, il est impératif de choisir un bon comptable. L’investissement immobilier est un jeu qui se joue en équipe. Et le comptable est un des joueurs clés de ton équipe! Ses honoraires seront largement remboursés par le temps et l’argent qu’il va te faire économiser.

Si tu n’as pas encore de comptable, vérifie bien, avant de t’engager avec lui, qu’il maîtrise bien le sujet de l’investissement locatif. Tous les comptables ne se valent pas : un tel peut être très performant pour conseiller un restaurateur ou un artisan mais pas suffisamment au point concernant la fiscalité et la législation relatives à l’investissement immobilier. Les sujets qu’est sensé maîtriser un expert-comptable sont trop vastes pour qu’il soit véritablement un expert dans chaque domaine. Aussi, veille bien à choisir un cabinet dans lequel ton interlocuteur sera un vrai spécialiste de l’investissement locatif. Inspire toi des informations ci-dessus pour lui poser quelques questions lors de ton premier RDV. Cela te permettra d’évaluer son niveau d’expertise dans le domaine qui t’intéresse. Demande lui également combien de clients investisseurs il gère déjà…

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