PINEL sans risque et rentable comment faire

Le PINEL rentable et sans risque

Comment être certain à 100% d’être gagnant avec un investissement PINEL sans prendre aucun risque ?

  • Le prix d’achat du neuf est surcôté, c’est plutôt vrai
  • On court le risque que le bien perde de la valeur à la revente, c’est fort possible vu qu’on a acheté haut
  • Les loyers en PINEL sont encadrés, donc bas, c’est vrai aussi
  • C’est donc un investissement qui génère du déficit, puisque le crédit est beaucoup plus haut que les loyers nets charges déduites : encore vrai

Alors pourquoi le dispositif PINEL est-il malgré tout un bon investissement et un investissement sûr?

La différence entre une bonne affaire et un bon investissement

Avant, tout, il faut faire une distinction entre “faire une bonne affaire” en immobilier et “faire un bon investissement”. Définir “une bonne affaire” est assez simple : c’est un bien que l’on a acheté en dessous du prix du marché comparé à des biens équivalents. Concernant la notion d’investissement, ce n’est pas aussi simple, tu peux faire un bon investissement en achetant au dessus du marché et un mauvais en achetant au dessous. Tout dépend de ton profil, de tes objectifs, de ta gestion, de ton type d’exploitation, de l’état du marché au moment de la revente et des différents effets de leviers auxquels tu peux prétendre (levier du financement à crédit, levier de la réduction d’impôts)….La notion de bon ou de mauvais investissement doit être à mise en perspective en fonction des objectifs et du profil de chaque investisseur.

 

 

Pour quel type de profil ?

Alors le PINEL c’est pour qui?

Pour quelqu’un qui gagne confortablement sa vie, qui apprécie son travail et qui n’a ni le temps ni l’envie de se consacrer à ses investissements, investir en PINEL  est un très bon investissement car cela lui permettra d’utiliser le levier fiscal pour se constituer un patrimoine à horizon 15 ans sans y consacrer ni de temps ni d’énergie.Il faut envisager dans ce cas cet investissement comme un placement financier : Je mets 200€/mois d’épargne dans cet investissement et je récupère à horizon 15 ans un capital qui aura été financé pour moitié par mon économie d’impôt, pour un quart par mon locataire et pour un quart par mon effort d’épargne. J’aurais ainsi réalisé un investissement avec un TRI (taux de rendement interne) d’environ 7% (= trés bon rendement pour un placement).

En revanche, pour quelqu’un qui souhaite générer à court terme des revenus complémentaires grâce à l’immobilier ou pour quelqu’un qui souhaite enchaîner au maximum les investissements, la problématique est toute autre. Celui là ne cherche pas à investir pour un gain en capital à horizon 15 ans, il cherche à investir, en premier lieu, pour un flux de trésorerie positif tout de suite (le fameux cash-flow) tout en visant également, malgré tout, un gain à capital sur le long terme. Dans ce cas, cet investisseur devra être prêt à davantage d’investissement personnel pour atteindre son objectif et ce type de dispositif n’est pas du tout adapté pour lui.

En résumé, cet investissement n’est pas pour toi si :

  • tu recherches avant tout des compléments de revenus immédiats
  • tu souhaites enchaîner  au maximum les investissements immobiliers sur une courte période
  • tu ne payes pas ou peu d’impôts
  • tu ne peux plus faire de crédit

Cet investissement est fait pour toi si :

  • tu as des revenus réguliers
  • tu payes minium 2500€ d’impôts/an
  • tu as encore une capacité d’endettement
  • tu peux/veux épargner entre 200€ et 500€ chaque mois
  • tu n’as pas le temps ou pas envie de t’occuper de tes investissements
  • tu es d’accord pour faire un investissement à long terme qui te permettra de récupérer un capital à échéance 15 ans ou de te constituer un patrimoine sans effort
  • tu ne veux prendre aucun risque
  • Tu ne veux pas consacrer de temps à tes investissements
  • tu veux laisser un patrimoine à tes enfants en cas de décès

L’investissement PINEL est un trés bon investissement pour ceux qui souhaitent à la fois se constituer un patrimoine à horizon 15 ans et faire un placement très rentable sans y consacrer de temps. 

Petit rappel de la loi PINEL

Cette loi concerne les investissements dans un logement neuf, répondant à la réglementation thermique, et destiné à la location. et permet une réduction d’impôts de 21% maximum pour un plafond d’investissement de 300 000€/an. L’investisseur peut choisir entre 3 durées d’engagement correspondant à 3% de réduction d’impôt

  • 6 ans = 12% de réduction d’impôt soit 2% de réduction par an des années 1 à 6
  • 9 ans = 18% de réduction d’impôt soit 2% de réduction par an des années 1 à 9
  • 12 ans = 21% de réduction d’impôt soit 2% de réduction par an des années 1 à 9 + 1% des années 10 à 12

 

 

Quels sont les risques et comment les éviter?

Le risque de carence locative :

Le dispositif PINEL, contrairement à certains dispositifs précédents, encadre parfaitement ce risque.

  • L’emplacement idéal :
    Seul 4% du territoire national est éligible PINEL. Ceci correspond à des zones validées par l’Etat comme étant à trés forte demande locative (bassin d’activité pérenne, qualité de vie…)
  • Les logements attractifs :
    Le but du dispositif PINEL est de répondre à une pénurie de logements. L’Etat a donc fait en sorte que les logements PINEL correspondent aux besoins du marché : Des T1, T2 ou T3 car majoritairement les locataires sont des personnes seules ou des couples, des logements neufs, pratiques, prêts à vivre, sécurisés, avec parking, bien isolé, à proximité des lieux de travail ou d’études
  • Les loyer encadrés : 
    Malgré tous leurs attraits, les logements PINEL ne sont pas chers car le loyer est encadré. La demande est donc d’autant plus forte.
  • La gestion locative : 
    Les offres PINEL sont généralement “packagées” et incluent la gestion locative de votre bien. Vous n’avez rien à faire, l’agence trouve et gère les locataires pour vous
  •  L’assurance carence locative : 
    Là aussi, généralement cette assurance est incluse dans le package.

Avec tous ces pare-feux, le risque de carence locative est quasi nul

Le risque de loyers impayés

Là encore, ce risque est encadré par le nombre élevé de très bons dossiers qui souhaitent louer le bien, le gestionnaire qui s’assure que le locataire présente de bonnes garanties et l’assurance loyers impayés du “package”. Donc, là aussi, risque quasi nul.

Le risque de perte à la revente

Si on analyse l’évolution du marché de l’immobilier sur une longue période (15 ans minimum), l’immobilier prend en moyenne 8% par an. Toutefois, cette hausse n’est pas constante et comporte des hauts et des bas. On dit que le marché est cyclique. De plus, on a vu que le le prix du neuf est quelque peu surcoté, il n’est donc pas inenvisageable qu’une revente à 6 ou 9 ans ait pour conséquence une perte. C’est pourquoi, pour éviter tout risque à ce niveau là, il convient d’envisager le PINEL comme un investissement à long terme (minimum 15 ans). Et dans ce cas, mais dans ce cas uniquement, le risque est quasi nul, car même si vous revendez 15 ans plus tard votre bien au prix d’achat (ce qui est une hypothèse très pessimiste), vous aurez malgré tout fait un bon investissement grâce au levier du crédit à taux bas sur 25 ans et des réductions d’impôts. 

 

A quelle rentabilité s’attendre? Explications avec un exemple chiffré

Attention, encore une fois, à bien faire la distinction entre :

  • la rentabilité en capital (je verse une épargne chaque mois et on regarde combien cette épargne a produit d’intérêts à la fin de l’opération) comme c’est le cas ici pour du PINEL ou pour n’importe quel placement comme une Assurance Vie par exemple
  • la rentabilité en flux de trésorerie (loyers annuels / coûts annuels = cash-flow) à laquelle on fait référence quand on évoque des investissements locatifs rentables tout de suite

Pour mieux comprendre voici un exemple  chiffré avec le cas d’une personne qui a une capacité d’épargne de 500€/mois environ (NB : le PINEL est accessible, de façon totalement sécurisée, à partir d’un effort d’épargne de 300€/mois)

1/ J’achète un bien PINEL à 300 350€ financé à 110% à crédit sur 25 ans (taux 2,50% + ADI 0,42%)
J’opte pour un engagement sur 12 ans pour bénéficier du maximum de réduction d’impôts.
NB : en cas d’accident de la vie (divorce, chômage…) je peux me désengager. 

2/ En échange, je perçois une réduction d’impôts de 300 000€ (plafond) x 21% = 63 000€
Je choisis de percevoir ce montant une fois par an pour alléger mon effort d’épargne (2%/an pendant 9 ans = 6000€/an ou 500€/mois, puis 1%/an pendant 3 ans = 3000€/an ou 250€/mois)

3/ Mes mensualités sont de 1452€ -585€ (loyer plafonné – 30% de charges) = 867€
! Point trés important : le crédit doit être pris sur 25 ans afin que l’économie d’impôts ne soit pas absorbée par les revenus fonciers générant un impôt foncier supplémentaire 

4/ En principe je devrais soustraire ma réduction d’impôt de la façon suivante :
– Année 1 à 9 : 867-500 = 367€/mois d’effort d’épargne pendant 9 ans
– Année 9 à 12 : 867-250€= 617€/mois d’effort d’épargne pendant 3 ans
Mais comme je suis ultra prudent, comme je sais que j’ai acheté (peut-être) un peu cher, et comme je ne veux pas spéculer sur le marché immobilier, je raisonne à 15 ans pour être absolument certain de ne pas perdre, je choisis de lisser l’économie d’impôts sur 15 ans (avec donc zéro réduction d’impôt les 3 dernières années de l’année 13 à l’année 15). Ce qui donne donc un effort d’épargne de 517€/mois pendant 15 ans. NB : Pendant la première période je pourrai verser la différence (517-367=150€) sur une assurance vie par exemple et reverser l’argent sur le compte dédié au bien au bout des 9 ans. NB2 : je rappelle aussi qu’il y a des possibilités de sorties en cas d’accidents de vie (divorce, chômage…) et que certains “package” incluent en plus une assurance “perte à la revente”.

5/ Si au bout de 15 ans, je décide de vendre mon bien et en partant sur une hypothèse très pessimiste que je le vende au prix d’achat. La banque me restituera la capital déjà payé soit 300 350-144 168=156 182€. Cette opération m’aura coûté 517€/mois pendant 15 ans soit 93 060€

6/ Mon bénéfice net est donc de 63 122€ (156 182-93060) soit un rendement de 6,64%, sachant, encore une fois, qu’il s’agit d’une hypothèse très pessimiste. Mais, même une revente à perte au bout de 15 ans serait, malgré tout, rentable. NB : Par contre, si le marché de l’immobilier est porteur rien ne m’empêche de vendre à 12 ans (ou même à 6 ou à 9 ans).  

Envisager l’investissement PINEL de cette façon ultra sécurisé est certes moins “sexy” et moins “vendeur” mais c’est la garantie d’éviter tout risque d’étranglement par les mensualités ou de perte à la revente.

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