convaincre la banque dfe vous suivre sur le long terme pour vos investissements locatifs

POURQUOI RÉUSSIR VOS PREMIERS INVESTISSEMENTS EST CRUCIAL POUR ATTEINDRE LA LIBERTÉ FINANCIÈRE?

POURQUOI RÉUSSIR VOS PREMIERS INVESTISSEMENTS EST CRUCIAL POUR ATTEINDRE LA LIBERTÉ FINANCIÈRE OU COMMENT CONVAINCRE LA BANQUE DE FINANCER SUR LE LONG TERME VOS PROJETS?

 

Il y a de nombreuses raisons qui peuvent vous inciter à investir dans l’immobilier :
– assurer votre retraite
– laisser un patrimoine à vos enfants
– réaliser des placements sécurisés à forte rentabilité et vous enrichir sur le long terme
– générer des revenus complémentaires réguliers chaque mois
– devenir rentier et pouvoir quitter votre emploi

Tous ces objectifs sont parfaitement atteignables grâce à l’immobilier.

Toutefois,  si vos objectifs prioritaires sont les deux derniers : générer des revenus complémentaires immédiatement et devenir rentier le plus rapidement possible, vous devez comprendre , avant de vous lancer, que, pour les atteindre, il est absolument décisif que vous réussissiez vos tout premiers investissements locatifs.

“Mais pourquoi est-ce si crucial?” vous demandez vous peut-être

Avant de répondre à cette question, je dois d’abord vous expliquer en quoi consiste concrètement, cette « stratégie secrète et miracle » 🙂 qui permet de générer des revenus complémentaires et devenir rentier rapidement grâce à l’immobilier. 
Et bien, en réalité, c’est très simple :
– Il faut faire l’acquisition, via l’effet de levier du crédit, d’un maximum de produits d’investissement locatif qui soient le plus rentables possible ET qui génèrent chaque mois le maximum de Cash-Flow (c’est cela que j’entends par “investissement réussi”)
– Et, pour accélérer un peu les choses, il faudra aussi faire quelques opérations “achat-revente” rentables afin de rembourser une partie des crédits pour augmenter ainsi encore le cash-flow et également pour pouvoir continuer à investir sur le long terme.

 

1. Un partenaire clé : la banque

Vous voyez donc que l’ensemble de cette  « stratégie » repose sur un partenaire capital : la Banque.
La Banque, qui, grâce à la magie de l’effet de levier du crédit, va nous permettre d’acquérir des biens « gratuitement » de façon quasiment illimitée.
En effet, dans le cadre d’un investissement réussi, la banque va financer intégralement votre projet (travaux et frais de notaire inclus) et ce sont vos locataires qui vont rembourser votre crédit et payer vos diverses charges et taxes, tout ça en vous laissant, en plus, chaque mois un peu d’argent dans la poche et en vous permettant de faire l’acquisition à terme d’un actif de valeur importante (le bien immobilier). Mais, pour que ce miracle se produise, il va falloir que la Banque nous fasse confiance, et surtout qu’elle nous fasse confiance longtemps.

 

 

2. Comment enchaîner les investissements avec le soutien de la banque

Tout irait pour le mieux dans le meilleur des mondes si la Banque acceptait de nous prêter indéfiniment de l’argent pour nos investissements. Seulement voilà, la Banque a une limite. Et cette limite c’est votre capacité maximum d’endettement, qui est généralement de 33% pour les personnes lambdas, comme vous et moi.
Tout le but du jeu, si vous souhaitez pouvoir multiplier les investissements locatifs jusqu’à atteindre la liberté financière, est donc de ne jamais dépasser cette limite, ou plutôt de la dépasser le plus tard possible, quand vous aurez obtenu la confiance de la Banque et quand celle-ci ne verra plus d’obstacle à un endettement supérieur à 33% vous concernant.

Mais comment faire concrètement pour maintenir intacte votre capacité d’emprunt ? Et comment faire pour que la Banque nous fasse confiance longtemps?
Il faut tout simplement donner à la banque ce qu’elle aime.
Et, en matière d’investissement locatif, la Banque n’aime rien tant que les biens qui se financent tout seul, voire, encore mieux, qui rapportent tous les mois de l’argent sur votre compte personnel. C’est ce qu’elle appelle « un excellent le taux de couverture de la dette ».
Le taux de couverture de la dette, c’est donc le ratio financier qui mesure le rapport entre les liquidités disponibles après avoir payé toutes les dépenses et vos mensualités de crédit. C’est un peu la même chose que le Cash-Flow au final mais sous la forme d’un taux et considéré du point de vue de la Banque.

Taux de couverture de la dette    =    Résultat net d’exploitation  (revenus locatif – toutes les dépenses de fonctionnement)  /  Remboursement mensuel

Si vous arrivez à démontrer à la banque, à travers vos premiers achats, votre capacité à réaliser des investissements immobiliers avec un taux de couverture de la dette supérieur à 1, et si, pour chaque nouveau projet, vous lui présentez un dossier sérieux avec ce même ratio positif, elle vous fera confiance pour très longtemps et deviendra l’allier numéro 1 de votre enrichissement.

En fait, dans ce contexte, la notion de capacité maximum d’endettement s’efface, puisque chaque bien génère des revenus qui sont pris en compte par la banque à hauteur de 75% pour calculer votre nouvelle capacité d’emprunt.

Pour expliquer un peu mieux, voici un exemple concret :
Si par exemple un couple, qui gagne 3000€/mois, veut acheter sa résidence principale, la banque appliquera la règle des 33%, déterminera donc un remboursement mensuel maximum de 1000€/mois et une capacité d’emprunt d’environ 180 000€ suivant la durée et le taux du moment. Il ne pourra donc pas acheter de maison à plus de 180 000€. Si, par contre, ce même couple, souhaite acquérir un immeuble de rapport à 250 000€ qui génère 1500€ de loyers par mois, la banque les suivra sans aucun problème car elle fera son nouveau calcul en incluant 75% des revenus locatifs de l’immeuble dans les revenus totaux du couple.

Donc, imaginons à présent que vous souhaitiez faire un nouvel investissement locatif. Vous avez trouvé une super affaire avec un taux de rentabilité exceptionnel. Malheureusement vous arrivez quasiment à la limite de votre capacité d’endettement. Vous ne vous découragez pas pour autant et vous allez voir votre Banque, votre dossier sous le bras, pour la convaincre de financer ce projet.
Deux scénarios sont alors possibles :
– Scénario n°1 : malheureusement, par le passé, vous avez acheté des biens avec du déficit, la Banque doutera de vos capacités de gestion au vue de vos résultats précédents, et, aussi sérieux que soit votre dossier pour ce nouveau projet, elle ne vous prêtera plus et mettra un stop définitif à votre « carrière » d’investisseur et à votre objectif de devenir rentier.
– Scénario n°2 : heureusement, vous aviez lu cet article avant de commencer vos tout premiers investissements et vous avez ainsi pu prouver  à la banque votre capacité à réaliser des investissements immobiliers rentables. Si le dossier que vous lui présentez est vraiment sérieux avec un taux de couverture de la dette supérieure à 1, elle vous suivra donc encore pour ce nouvel investissement et vous permettra ainsi de poursuivre votre enrichissement.

 

3. Comment réaliser des investissements à cash-flow positif


Si vous avez suivi mon raisonnement jusque-là, je pense que vous comprenez à présent aisément pourquoi c’est une erreur, quand on souhaite atteindre la liberté financière via l’immobilier, de commencer en achetant sa résidence principale. Il vaut bien mieux la louer et acheter à la place un premier investissement locatif rentable. En effet, si vous achetez votre résidence principale en premier, vous serez vite bloqué dans vos projets par votre capacité maximum d’endettement. De même, si vous souhaitez aujourd’hui vous lancer dans l’investissement immobilier, il est capital que vos premiers investissements aient un cash-flow nettement positif afin de convaincre la banque de vous suivre sur le long terme

Et c’est également pour cette même raison qu’il est important que que vous vous formiez.
Car, autant, n’importe qui peut faire des investissements, pas forcément complètement mauvais, mais avec du déficit (c’est-à-dire en ayant à “mettre un peu de sa poche” chaque mois et/ou ponctuellement, c’est le cas de tous les produits de défiscalisation par exemple), autant trouver des biens qui génèrent chaque mois un cash-flow positif nécessite d’avoir acquis au préalable quelques techniques.

A ce sujet, si vous souhaitez aller plus loin et apprendre à trouver facilement des investissements sans risque à cash-flow positif, je vous invite à télécharger gratuitement ci-dessous ma formation « 7 jours pour trouver mon premier investissement rentable » dans laquelle je vous enseigne étape par étape et de façon ludique comment trouver de « bonnes affaires ».

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