booster son cash-flow avec la courte durée

Comment j’ai multiplié mon cash-flow par 8,5 grâce à la courte durée

Peut-on vraiment booster son cash-flow avec la courte durée sans trop de contraintes ?

 

J’ai récemment tenté l’aventure de la courte durée. Voici mon retour d’expérience, plutôt prometteur 🙂

 

Sécuriser l’investissement à l’achat

Jusqu’à présent, pour mes investissements j’ai choisi l’approche risque minimum en achetant des biens liquides (facile à revendre vite), légèrement en dessous du prix du marché (pas de perte en cas de revente), dans des quartiers à potentiels (gain en capital à la revente)  et à demande locative forte (facile à louer vite).

Mais j’ai également veillé à ce que mes biens soient exploitables et rentables de différentes façons (en nu, en meublé, et en courte durée).  J’ai donc acheté des studios dans des quartiers périphériques du centre ville (quasiment dans le centre mais un peu moins côté que le centre), proche des transports en commun et/ou des facultés. En faisant cela, je m’assure un cash-flow minium en location nue et je me laisse la possibilité de l’augmenter avec une exploitation différente. 

 

Avancer étape par étape

Pour mon premier studio, j’ai fait le choix qui présentait le meilleur ratio simplicité-rentabilité : celui de la location meublée classique avec statut LMNP. C’est la méthode que j’explique dans ma formation que tu peux télécharger gratuitement sous cet article.  Je n’ai rien mis de ma poche, le banque a absolument tout financé, ce studio génère environ 100€/mois*, je n’y consacre plus du tout de temps depuis qu’il est loué et je me construis un patrimoine pour plus tard.
*Je précise que je parle toujours en cash-flow net net une fois toutes les charges et impôts déduits. 

La courte durée me tentait mais me semblait plus risquée (nuitées non vendues), gourmande en temps, nécessitant de se former pour avoir une approche professionnelle véritablement rentable et automatisée (synchronisation des calendriers, TPE virtuel, législation..) pour au final une augmentation de cash-flow que j’avais du mal à quantifier vraiment. L’autre option était de sous-traiter toute la gestion mais, dans ce cas, le gain en cash-flow m’apparaissait insignifiant. De plus, avant de sous-traiter, j’aime bien savoir en quoi consiste vraiment le travail. C’est pourquoi, je ne me lançais pas.

 

Comment j’en suis venue à la courte durée

Comme souvent dans la vie, il faut un petit coup de pied aux fesses pour avoir le déclic et oser se lancer. Quand j’ai voulu mettre en location mon second studio, j’ai été confrontée à un problème. Le loyer que j’avais estimé était trop haut, du moins pour la période (on était en mars et c’était un logement destiné principalement à des étudiants). J’ai tenté différents ajustements de prix et je me suis rendue compte que le “bon prix” (le prix du marché) réduisait un peu trop à mon goût ma rentabilité et mon cash-flow sur ce projet. Je gagnais encore un tout petit peu d’argent chaque mois sur le papier (50€) mais j’étais déçue. Du coup, le studio ne se louant pas comme je l’espérais, j’ai décidé de le mettre sur Airb’b en attendant de trouver un locataire à un bon prix pour moi. C’était un test, je n’avais rien à perdre. Je précise que j’avais pris soin de négocier avec ma banque un report partiel d’échéance pour travaux (je n’avais pas réussi à obtenir le report total), je ne payais donc chaque mois que les intérêts, je ne courais donc aucun risque car j’étais absolument certaine que les revenus Airb’b couvrirait a minima ces intérêts.

 

Petit bilan de mon expérience

J’en suis vraiment au tout début, on ne peut donc pas vraiment parler de bilan, mais ce type d’exploitation me semble assez prometteur.

J’ai mis ce studio en ligne sur AirB’B le 7 avril, le jour même j’avais une demande pour deux semaines. Aujourd’hui, le 27 avril, mon calendrier est complètement plein jusqu’au 13 mai, j’ai une autre semaine de bookée sur mai et 4 semaines à cheval sur juillet-août. Les gens réservent beaucoup à la dernière minute, je ne m’inquiètent donc pas pour les nuits restant à vendre. Si je vois, quelques jours avant, que j’ai des nuits non vendues, je baisse un peu le prix et ça part.

Sur avril, alors que j’ai “râté” la première semaine, mon cash-flow a augmenté de 370€* par mois par rapport à ce que j’aurais touché en le louant en LMNP classique. soit environ 420€/mois* quand je payerai la totalité des mensualités du crédit, et 645€/mois* pendant 36 mois tant que je ne paye que les intérêts (cf report échéance partiel pour travaux). Vu les réservations déjà confirmées, je m’attends à à peu prés la même chose, voire un peu plus, sur mai, juin, juillet et août. Mon cash-flow a donc été multiplié par 8,5 grâce à la courte durée ! 

En terme de temps passé, pour le moment je gère tout moi même et je ne trouve pas cela très contraignant car les personnes restent en moyenne deux semaines dans le logement (ils viennent pour des formations, des cours en alternance, un événement..).

Petit bonus : la communauté de voyageurs Airb’b est dans l’ensemble plutôt sympa et cool et ça peut donner lieu à de belles rencontres 🙂

 

La suite

Vu les résultats, j’envisage de me former sur le sujet pour véritablement optimiser et automatiser la gestion de façon à ce que ça tourne le plus efficacement possible en me demandant le moins de temps possible. Je te délivrerai ensuite bien sûr tout ce que j’aurai appris dans une nouvelle formation.

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1 commentaire sur “Comment j’ai multiplié mon cash-flow par 8,5 grâce à la courte durée

  1. La location saisonnière a connu un développement très important ces dernières années. J’habite dans un immeuble de 15 appartements en bord de mer. Il y a 2 personnes qui y ont acheté spécifiquement pour faire de la location saisonnière et nous sommes trois autres propriétaires à faire pareil, mais de manière ponctuelle, lorsqu’on part en voyage. Nous condamnons une des pièces de l’appartement et y stockons nos affaires. Une femme de ménage gère les entrées et les sorties. Les revenus tirés sont suffisamment motivants pour prendre le temps de tout ranger avant de partir !

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