défiscalisation danger

6 raisons pour lesquelles investir dans un programme de défiscalisation est une “fausse bonne idée” 

6 raisons pour lesquelles investir dans un programme de défiscalisation est une “fausse bonne idée” si ton objectif est la génération de revenus complémentaires à court terme

 

La notion de bon ou de mauvais investissement doit être à mise en perspective en fonction des objectifs et du profil de l’investisseur.

Pour quelqu’un qui gagne confortablement sa vie, qui apprécie son travail et qui n’a ni le temps ni l’envie de se consacrer à ses investissements, investir en PINEL par exemple est un très bon investissement car cela lui permettra d’utiliser le levier fiscal pour se constituer un patrimoine à horizon 15 ans sans y consacrer ni de temps ni d’énergie.
Il faut envisager dans ce cas cet investissement comme un placement financier : Je mets 200€/mois d’épargne dans cet investissement et je récupère à horizon 15 ans un capital qui aura été financé pour moitié par mon économie d’impôt, pour un quart par mon locataire et pour un quart par mon effort d’épargne. J’aurais ainsi réalisé un investissement avec un TRI (taux de rendement interne) d’environ 7% (= trés bon rendement pour un placement).
Pour plus de détail sur ce sujet, lire cet article 

En revanche, pour quelqu’un qui souhaite générer à court terme des revenus complémentaires grâce à l’immobilier ou pour quelqu’un qui souhaite enchaîner au maximum les investissements, la problématique est toute autre. Celui là ne cherche pas à investir pour un gain en capital à horizon 15 ans, il cherche à investir, en premier lieu, pour un flux de trésorerie positif tout de suite (le fameux cash-flow) tout en visant également, malgré tout, un gain à capital sur le long terme. Dans ce cas, cet investisseur devra être prêt à davantage d’investissement personnel pour atteindre son objectif et ce type de dispositif n’est pas du tout adapté pour lui. Voici pourquoi :

Le prix de l’immobilier neuf est généralement plus cher que l’ancien.

Dans la majorité des villes, le neuf est nettement plus cher que l’ancien. Or, celui qui recherche avant tout de la rentabilité doit privilégier un prix d’achat le plus bas possible.
Le neuf n’est donc pas compatible avec cette objectif de rentabilité immédiate. Lis cet article pour savoir comment bien comparer le neuf et l’ancien 

 

Les loyers sont « encadrés »

Si le prix d’achat est élevé, les loyers, eux, ne le sont pas. Tu loueras donc ton bien à peu près le même prix qu’un bien équivalent rénové dans l’ancien, acheté, lui, beaucoup moins cher. De plus, dans le cadre de ces dispositifs fiscaux, les loyers sont « encadrés »  : tu n’es donc pas libre de fixer ton loyer comme tu le souhaites, tu es contraint de respecter un montant maximum. Suivant les villes cependant (Montpellier par exemple) ce loyer “encadré” est plus élevé que le loyer marché

 

Ton investissement sera donc en déficit

« prix d’achat élevé » + « loyers encadrés » = achat de déficit
Ton investissement ne sera donc pas auto-financé et tu seras obligé de rajouter de l’argent de ta poche chaque mois, autrement dit de faire un effort d’épargne, ce qui est incompatible avec un objectif  “cash-flow” à court terme

 

Tu seras bloqué par la banque pour tes futurs investissements 

Acheter du déficit n’est pas une bonne stratégie pour celui qui a pour ambition d’enchaîner les investissements. En effet, ce type d’opération à cash-flow négatif diminue ta capacité d’emprunt, ce qui sera très pénalisant pour tes futurs investissements. Voir cet article pour comprendre pourquoi il est capital de réussir tes premiers investissements, c’est-à-dire d’être en cash-flow positif


Un risque accru de carence locative

Les promoteurs profitant de l’aubaine financière et de la naïveté des clients, certains programmes de défiscalisation ont poussé comme des champignons dans des zones où la demande locative n’était pas suffisante*. Résultat : plus d’offre que de demande et des propriétaires qui n’arrivent pas à louer leur bien = le plus mauvais investissement qui soit ! Ce point est vraiment capital. Attention à bien toujours vérifier par toi-même la demande locative, le marché, la qualité du lot sélectionné quelle que soit le rendement que le vendeur te promette. C’est pourquoi tu ne devrais pas acheter un bien en défiscalisation comme tu effectues un placement bancaire. Un investissement Pinel reste un investissement immobilier et tu dois avoir une bonne connaissance du marché dans la ville où tu achète pour investir même en Pinel.
*Ces abus concernent essentiellement la loi Robien et plus modérément Scellier. Depuis l’Etat a revu sa copie et a réduit considérablement les zones éligibles à ce type de dispositif (-4% du territoire). Aujourd’hui, le dispositif PINEL ne permet plus de tel dérapage car les zones éligibles sont véritablement des zones avec une très forte demande locative pérenne.


Une promesse d’économie d’impôts  à bien calculer 

L’économie d’impôt promise, si elle est réelle, est à manier avec précaution.
En effet, qui dit investissement immobilier dans le cadre d’un dispositif fiscal dît revenus fonciers, et qui dit revenus fonciers dit impôts fonciers. Attention donc à bien faire le montage de l’opération pour que l’économie d’impôts ne soit pas absorbée par les revenus fonciers supplémentaires. Pour cela, il faut impérativement utiliser le levier du crédit sur 25 ans. Par ailleurs, il faut aussi être certain de la stabilité de ces revenus pendant toute la durée d’engagement (12 ans pour le Pinel pour une opération sécurisée). En effet, si vous ne payez plus d’impôts, l’opération ne présente plus le même intérêt financier puisqu’il s’agit d’une réduction d’impôts et non d’un crédit d’impôts

 

Investir dans l’ancien de façon judicieuse est une stratégie plus intéressante pour celui qui recherche avant tout de la rentabilité immédiate et qui souhaite enchaîner les investissements

  • C’est plus rentable immédiatement (cash-flow positif)
  • C’est plus rentable à terme si tu choisis bien l’emplacement et si tu achètes bien (gain en capital car prix d’achat en dessous du prix du marché)
  • Ca ne génère pas d’impôt supplémentaire (déficit foncier)
  • Et ça peut aussi, si tu fais beaucoup de travaux, te permettre, en plus, de réduire tes impôts sur tes revenus globaux (excédent de déficit foncier >10 700€)

La contre-partie de tout cela, est que ça demande beaucoup plus d’investissement personnel en temps. C’est un peu comme monter une mini-entreprise en fait.
A toi de voir donc comment tu envisages tes investissements immobiliers? Tu peux aller sur cette page pour déterminer ton profil investisseur 

Si tu souhaites en savoir plus et réaliser des investissements rentables tout de suite sans apport et sans payer d’impôts, télécharge ma formation gratuite ci-dessous.

Tu peux lire cet article de synthèse si tu souhaites aller un peu plus loin sur le sujet de la fiscalité immobilière 

Partagez l'article
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  • 5
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *