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octobre 5

13 raisons pour lesquelles Montpellier est la ville idéale pour un investissement rentable et sans risque

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Montpellier est incontestablement une valeur sûre pour un investissement immobilier. Elle remporte tous les suffrages sur tous les critères de mesure :

  • Rendement par la plus-value
  • Rentabilité locative
  • Maîtrise du risque

1/ Le rendement par la plus-value


Pour mesurer la performance d’un investissement immobilier, on se base généralement uniquement sur la rentabilité locative. Or, le flux de trésorerie n’est pas le seul critère permettant de déterminer la performance d’un investissement : le gain en capital, autrement dit le caractère « patrimonial » du bien, est un autre élément majeur à prendre en considération quand on investit. En ce sens, Montpellier est incontestablement une valeur sûre !

Montpellier, des prix en hausse constante

En effet, En prenant pour référence une longue période (10 ans ou plus), les prix de l’immobilier à Montpellier n’ont toujours fait qu’augmenter. Sur les 10 dernières années, les prix de l’immobilier à Montpellier ont progressé en moyenne de 28%*. Investir à Montpellier dans un bon quartier, dans une perspective moyen/long terme (10 ans), c’est la garantie que le bien prendra de la valeur avec le temps, et donc d’un gain en capital. (Lire aussi cet article sur la hausse des prix à Montpellier). Si l’on peut constater peut parfois des baisses, sur une longue période la tendance est toujours à la hausse. Il suffit d’être un peu patient.

Montpellier, plus d’acheteurs que de biens à vendre

Et cette tendance haussière n’est pas près de s’inverser ! A titre d’exemple, si l’on se réfère aux données meilleurs agents, en décembre 2019 à Montpellier, le nombre d’acheteurs est supérieur de 23% au nombre de biens à vendre*. Ce manque de biens en vente comparativement aux nombres d’acheteurs entretiendra dans les années à venir la hausse des prix à Montpellier. Cette donnée conforte elle aussi la justesse de l’investissement à Montpellier du point de vue du rendement par la plus-value.

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Montpellier, une pénurie de foncier

Certains pourraient imaginer que ce déséquilibre entre l’offre de biens à vendre et le nombres d’acheteurs pourrait être rééquilibré par la construction de logements neufs.  Mais ce serait mal connaître la ville de Montpellier et sa politique d’urbanisation. La ville de Montpellier souffre d’une pénurie de foncier (terrains à bâtir). Par ailleurs, l’actuel maire écologiste de Montpellier, Michaël Delafosse, souhaite stopper l’étalement urbain pour construire une ville plus verte. Les nouveaux programmes neufs, concentrés quasi-exclusivement, dans des zones d’aménagement concertées en dehors du centre-ville, bien que très verticalisés (immeubles plus hauts pour loger plus de monde) ne suffiront pas à répondre à cette tension immobilière forte que connait la ville ce qui ne pourra qu’entretenir une tendance haussière sur les prix, surtout en centre-ville, dans les « bons » quartiers. (voir aussi cet article sur la pénurie de foncier à Montpellier)

Montpellier, 1ère ville de France en termes de croissance démographique

Du côté de la demande, là aussi, les chances de la voir faiblir sont faibles voire quasiment inexistantes.  Avec plus de 3 000 nouveaux arrivants/an, Montpellier est la ville de France qui grossit le plus vite.* Elle est ainsi devenue en quelques années la 7ème ville de France, devant Strasbourg, Bordeaux et Lille. Elle compte aujourd’hui plus de 282 000 habitants intramuros et plus de 457 000 agglomération comprise et sa population ne cesse de croître. L’offre, même avec la construction de programmes neufs en périphérie, ne peut pas absorber toute la demande de logements. Encore un argument qui va dans le sens d’un maintien des prix hauts.

Montpellier, plébiscitée par les parisiens

Selon une étude réalisée par le site Paris Je te quitte Montpellier arrive en tête du classement des villes idéales pour les parisiens en recherche de mobilité en Province. Que ce soit pour y habiter à l’année ou pour y séjourner dans un pied à terre, les parisiens sont sous le charme de la qualité de vie de Montpellier.  Cet attrait des parisiens, plutôt fortunés, pour Montpellier, se concentre surtout dans l’écusson et Port Marianne et entretient là encore une tendance haussière sur le centre-ville.
(pour aller plus loin lire cet article sur l’attrait des parisiens pour Montpellier)



2/ Le rendement locatif par le flux de trésorerie

Montpellier, une absence de vacance locative à prendre en compte dans la comparaison des rentabilités

Montpellier est une zone tendue dans laquelle la demande de logements à louer est largement supérieure à l’offre (* voir détail plus bas dans la partie risques). Ce point est à prendre en compte dans le calcul du rendement locatif. En effet, même si Montpellier n’est pas la championne de la rentabilité locative sur le papier (entre 3% et 6% en location nue), le fait de pouvoir retrouver un locataire immédiatement après le départ d’un autre est un gros atout pour la rentabilité réelle. En effet, le fait de perdre un mois de loyer à chercher un locataire à chaque départ n’est jamais pris en compte dans les calculs de rentabilité mais pourtant dans la réalité ce point compte beaucoup. La facilité à retrouver un locataire immédiatement améliore la rentabilité.

Montpellier, le plafond Pinel au prix du marché

Pour les investisseurs qui investissent dans le neuf en loi Pinel, Montpellier est un très bon choix car la ville est en zone A comme Paris, Lyon et la côte d’Azur mais, alors que les prix sont beaucoup moins élevés que dans ces autres villes, les loyers y sont plafonnés au même niveau. A Montpellier, le plafond Pinel correspond au prix du marché pour les loyers dans du neuf. Montpellier offre donc la meilleure rentabilité pour ceux qui souhaitent investir dans une grande ville de zone A en Loi Pinel.

Montpellier, adaptée à tous types d’investissements

Tous les types d’exploitations fonctionnent très bien à Montpellier. Location nue, location meublée, colocation, location touristique toute l’année, location commerciale…Un même bien, on peut tout à fait envisager l’un ou l’autre de ces types d’exploitations suivant sa vision de l’investissement et la rentabilité attendue. 
Autant de possibilités pour un investisseur d’augmenter son rendement locatif en fonction de sa stratégie et de son envie.

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Montpellier, jeune et étudiante

50% de la population de Montpellier a moins de 34 ans. La ville est le 7ème pôle universitaire de FRANCE avec plus de 72000 étudiants, 3 grandes universités et plus de 10 grandes écoles. Cette nombreuse population jeune entretient une demande locative forte sur les studios, les colocations et les meublés.

Montpellier, ville touristique

Montpellier accueille toute l’année, beaucoup de voyageurs d’agrément ou d’affaires.– 9eme ville la plus touristique de France (en termes de nuitées)
8ème ville de congrès à l’accueil de manifestations internationales
ville connectée avec son aéroport international et ses deux gares TGV
– à 3H de Paris et à moins de 3H de Barcelone en train
Cet aspect touristique de Montpellier est excellent pour une exploitation en location courte durée à l’année qui offre d’excellents rendements
.



3/ La maîtrise du risque

Montpellier, pas de risque de perte à la revente

On l’a vu, si l’on envisage un investissement immobilier à Montpellier dans une logique moyen/long terme. A moins d’acheter à un prix totalement déconnecté du marché, il est impossible de perdre de l’argent à la revente car la tendance haussière ne s’est jamais démentie et n’est pas près de s’inverser.

Montpellier, pas de risque de carence locative

Montpellier fait partie, comme la région parisienne, Lyon, la Côte d’Azur et l’agglomération genevoise, des zones dîtes « tendue », c’est à dire les zones où l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande (en termes de volume et de prix). Montpellier manque cruellement de logements pour répondre à une demande toujours plus forte. Sauf à ne pas poster d’annonces ou à proposer un logement indécent, la vacance locative subie à Montpellier est impossible.

Montpellier, faible risque d’impayés

Montpellier, contrairement aux idées reçues est la 3ème ville de France, en termes de création d’emplois, avec une croissance de 15,9% en une décennie, entre 2006 et 20016. (source : L’express). Cette belle performance, comparée à la modeste hausse du nombre d’emplois dans l’Hexagone, à peine + 3,9 % de 2006 à 2016, prouve le dynamisme économique incontestable de la ville. Montpellier compte aujourd’hui plus de 30 000 entreprises et plus de 170 000 actifs. 
Montpellier attire aussi incontestablement toutes les entreprises du numérique. Google s’y installe prochainement. Dell, Ubisoft, Cap Gemini, IBM, Zendesk... autant de grands noms qui ne s’y sont pas trompés. Et qui attirent dans leur sillage des talents jeunes et bien payés en quête de logements. Ce bassin d’emploi dynamique entretient la demande de logements et rassure fortement concernant le risque d’impayés.

Montpellier, des biens très liquides

On l’a vu, il y a à Montpellier un gros déséquilibre entre l’offre et la demande de logements à vendre. Ceci entraîne une grande liquidité des biens. Les biens en bon état et bien placés se revendent très vite.En moyenne le délai de vente à Montpellier est de deux mois et demi*.On peut donc très rapidement récupérer son capital en cas de besoin, ce qui limite énormément le risque. (voir aussi cet article sur les erreurs à éviter en immobilier).


En conclusion

Investir dans l’immobilier dans une métropole comme Montpellier reste définitivement un choix des plus judicieux sur le long terme :

  • Excellent rendement en capital
  • Bonne rentabilité locative
  • Excellent ratio prix d’achat/loyer pour un investissement Pinel
  • Diversité des types d’exploitations
  • Pas de risque de perte à la revente
  • Pas de risque de vacance locative
  • Faible risque d’impayés
  • Revente rapide
Sources : 

Hausse des prix à Montpellier sur 10 ans : https://www.lesechos.fr/industrie-services/immobilier-btp/limmobilier-ancien-bat-de-nouveaux-records-1152781?utm_content=107097630&utm_m

Nombre d’acheteurs immobilier vs vendeurs à Montpellier : https://www.mysweetimmo.com/2019/12/06/marche-immobilier-2019-termine-en-beaute/

Délai de vente pour l’immobilier à Montpellier : https://www.lelynx.fr/assurance-habitation/contrat/changement-situation/vente/delai-vente-3-mois/

Montpellier, championne de la croissance démographique :
https://objectif-languedoc-roussillon.latribune.fr/economie/collectivites/2019-01-16/montpellier-et-toulouse-ces-locomotives-de-croissance-demographique-804053.html

Montpellier, ville préférée des parisiens :
https://paris-jetequitte.com/rapport-etude-parisjetequitte-2016-ville-ideale/

Montpellier, un marché locatif tendu :
https://www.locservice.fr/tensiometre/tensiometre-34172.html

Montpellier, ville jeune :
https://www.montpellier3m.fr/conna%C3%AEtre-territoire/31-communes#:~:text=31%20communes%20composent%20aujourd'hui,plus%20de%20300%20nouveaux%20arrivants.

Montpellier, ville touristique, les chiffres :
file:///Users/elodiejugla/Downloads/OT+RA_CHiffres+2014_2018+BASSEDEF%20(3).pdf

Montpellier créatrice d’emploi :
https://www.lexpress.fr/emploi/gestion-carriere/les-dix-villes-de-france-ou-l-emploi-augmente-le-plus_2039200.html






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