automatisez vos locations courtes durée

Automatisez la gestion de vos locations courte durée en 10 étapes

Les 10 étapes clés pour gérer vos locations courte durée en toute sérénité de façon automatique

 

Vous êtes séduits par les taux de rentabilité record de la location courte durée mais vous redoutez l’aspect chronophage de ce mode d’exploitation? Cet article est pour vous !

Je l’évoquais dans un article précédent :  je me suis récemment lancée dans la location courte durée. En effet, j’habite dans une grande ville (Montpellier) où le m² est cher. Et, le problème quand on souhaite, comme moi, investir dans une ville où le m² à l’achat est élevé et quand on souhaite aussi générer des revenus immédiats et sans apport, c’est que la location meublée classique à l’année ne suffit pas. Je l’explique dans ma formation gratuite, le prix d’achat au m² sur Montpellier n’est pas un frein pour trouver un bien qui s’auto-finance intégralement (voire qui rapporte un peu chaque mois) et qui est aussi sécurisé (sans risque de carence locative…). Par contre, il en est un si l’on souhaite vivre de ses investissements. C’est la raison pour laquelle je me suis tournée vers ce type d’exploitation beaucoup plus rentable. J’exploite actuellement deux studios de cette façon et je finalise l’aménagement d’un troisième.

Quand je me suis orientée vers la location courte durée, mon objectif était d’augmenter nettement mon cash-flow afin de générer au minimum 500€ de revenus nets non imposables par studio tout en y consacrant le moins de temps possible. Il était en effet clair dans mon esprit que je ne souhaitais pas faire de l’exploitation de mes appartements mon métier. Je ne voulais pas me créer un job, je souhaitais me constituer une rente. Cependant, même si je souhaitais  y consacrer, à terme, le moins de temps possible, tout déléguer à une conciergerie n’était pas envisageable. En effet,  comme je l’ai déjà dit dans un article précédent, en terme d’investissement, le contrôle est capital et fait la différence entre un bon investisseur et un mauvais. Certaines conciergeries font bien sûr du très bon travail mais elles prennent en moyenne 20%  à 30% de vos revenus pour une délégation totale et ne vous garantissent aucunement un revenu mensuel ni un nombre de nuits minimum.

J’ai donc préféré mettre en place par moi-même “ma petite entreprise automatisée” afin d’avoir une vision claire du travail à faire pour chaque tâche ainsi que des taux de remplissage et des prix maximum praticables avant de tout déléguer. Pour mettre cela en place, j’ai suivi la formation de Loïc Cardin du blog Business Immobilier. Loïc est vraiment un mec hyper sympa, cool, très accessible et disponible. Il m’a énormément aidée et je lui en suis très reconnaissante. Je vous invite vivement à suivre sa formation si vous souhaitez vous lancer dans la location courte durée !

Voici, résumé ici en 10 points clés, la méthode que j’ai apprise à travers sa formation et à travers ma propre expérience pour créer un petit business de location courte durée entièrement automatisé
Je vous la recommande si vous avez déjà des biens que vous exploitez en longue durée et si vous souhaitez augmenter votre cash-flow grâce à la location courte durée.

 

 

Etape 1 : Vérifier que le bien se prête à ce type d’exploitation

Tous les biens ne se prêtent pas à la location courte durée. Dans la formation disponible sur mon blog pour trouver une bonne affaire, j’explique comment faire une étude de marché et pourquoi il est intéressant d’opter pour un bien qui permette différents types d’exploitations de façon rentable. Pour faire votre étude de marché pour de la location courte durée, le plus simple est de regarder sur Google Map où sont implantés les hôtels dans votre secteur. Le centre ville est généralement le “must” mais certains quartiers d’affaires peuvent aussi très bien fonctionner. En centre ville, la proximité avec la gare et les transports en commun est déterminante. Dans les quartiers d’affaires périphériques, la proximité de l’autoroute et une place de parking sont essentiels. Attention aussi au choix du quartier et au voisinage dans la copropriété. Les voyageurs doivent se sentir en sécurité la journée comme le soir dans le quartier et dans l’immeuble, et ne pas être importunés par des voisins indélicats. J’ai moi même fait les frais de quelques problèmes de voisinage que j’aurais pu éviter en me renseignant mieux sur la copropriété et j’ai bien retenu la leçon.

 

 

Etape 2 : Equiper le bien

Passer de la location à l’année à la location courte durée, c’est passer du statut de simple bailleur qui loue son bien sans trop de contraintes à celui de mini-entreprise qui se doit d’offrir un service irréprochable à ses clients. La qualité du service client est en effet fondamentale pour réussir dans la location courte durée. Vous devez donc vous mettre à la place de vos clients et leur offrir tout ce dont ils pourraient avoir besoin pendant leur séjour. Voici les points indispensables concernant l’équipement de l’appartement :
– le sommeil de vos clients est capital : prévoir une bonne literie, un système occultant pour les fenêtres (si il n’y a pas de volets aux fenêtres prévoir des rideaux totalement occultants)
– de nombreux clients viendront pour le travail : une connexion wifi haut débit est donc indispensable, prévoir aussi un espace de travail pratique : grand bureau avec multiprise pour brancher ordinateur, iphone…
TV écran plat avec toutes les chaînes
machine expresso, bouilloire et  grille-pain pour le petit déjeuner
planche et fer à repasser
sèche-cheveux
ventilateur
– la cuisine doit être entièrement équipée avec tout ce qu’il faut (assiettes, verres, couverts, casseroles…)
– Au niveau du linge : prévoir torchons, serviettes, tapis de sol et draps en double pour pouvoir faire une rotation pour le lavage.
– Concernant les fournitures : penser au shampooing, au gel douche (idéalement miniature), au papiers toilette, aux sacs poubelles…
Voir la liste complète de l’inventaire pour mes studios : Liste équipements location courte durée
– Enfin, la décoration fait aussi partie du service et de l’expérience client : Elle doit être soignée, veillez à créer une atmosphère agréable et chaleureuse. Mais pensez aussi que vous devez plaire au plus grand nombre, donc pas de décoration trop personnalisée. De même, ne surchargez pas la pièce, restez assez minimaliste afin de faciliter le ménage dans les moindre recoins.

 

 

Etape 3 : Médiatiser l’offre

Comme je le disais dans le paragraphe précédent, faire de la location courte durée c’est gérer une petite entreprise. La qualité du produit (le bien en lui même) et du service (les services fournis au client) sont déterminantes. Toutefois, comme dans toute entreprise, vous aurez beau avoir le meilleur produit du monde, si personne ne sait qu’il existe, vous n’allez pas faire beaucoup de chiffre d’affaires. Travailler le marketing et la vente est donc essentiel en location courte durée.

 

1. Créer une annonce attractive

L’annonce c’est la vitrine de votre entreprise. Vous devez donner envie aux prospects de réserver chez vous.
Voici comment concevoir une annonce “vendeuse” :

  • Listez les points forts de votre bien (centre ville, arrêt de métro sous l’immeuble, place de parking gratuite, prêt de vélos gratuit, proche gare ou sortie autoroute, calme, terrasse, jardin, piscine, wifi gratuit, TV….)
  • Rédigez ensuite un texte simple et vendeur qui mette bien en évidence ces points forts.
    Voir un exemple de texte sur une de mes annonces
  • Encore plus que le texte, les photos sont essentielles. Vos prospects n’ont que ça pour prendre leur décision d’achat. Vous devez donc les soigner au maximum. Voici comment prendre de belles photos “vendeuses”:
    – Faîtes une petite mise en scène (faîtes le lit et disposez joliment les serviettes dessus, dressez une belle table de petit déjeuner en mettant quelques croissants dans un panier et une carafe de jus d’orange par exemple…)
    – Utilisez la fonction “panoramique” de votre smartphone et faîtes un “mini panoramique” afin d’obtenir un effet “grand angle” qui donnera une impression de grandeur à la pièce.
    – Prenez beaucoup de photos différentes : des photos d’ensemble (en mode “mini-panoramique”) afin que le client puisse au maximum se projeter dans l’espace, des photos de chaque pièce, des photos de chaque espace (coin repas, espace travail, lit ouvert, lit fermé, nuit, jour…), et aussi des photos de détails qui évoqueront la qualité du service fourni (zoom sur la table du petit déjeuner, zoom sur les miniatures shampoing et gel douche sur le lavabo…)
    – Pensez bien sûr à faire la mise au point en cliquant une fois sur l’écran du smartphone (picto petit soleil) avant de prendre la photo.
    retouchez vos photos directement sur votre smartphone : même si la photo vous semble bonne, n’hésitez pas à augmenter de manière artificielle la lumière et les couleurs, voire à utiliser des filtres de type “intense”. Plus les photos d’appartements sont “sur-exposées” plus elles sont vendeuses.
  • Créez des “photos publicitaires” : afin de vous démarquer de la concurrence et d’attirer l’œil en ligne, vous pouvez créer une mini annonce publicitaire à partir d’une photo. Pour cela, reportez simplement les principaux points forts du bien sur la photo de façon esthétique et accrocheuse comme dans l’exemple ci-dessous. Si vous n’avez pas Photoshop ou si ce logiciel vous paraît trop compliqué, vous pouvez faire cela trés rapidement sur le logiciel gratuit en ligne CANVA
    MEUBLÉS DE TOURISME APPART’HOTEL À MONTPELLIER

 

2. Diffuser votre annonce sur plusieurs plate-forme (OTA)

Une belle annonce c’est bien mais encore faut-il qu’un maximum de personnes puissent la voir.
Le trafic est la clé du succés. Se contenter d’être présent sur Airb’b n’est tout simplement pas possible si vous voulez vraiment maximiser vos revenus. Voici les 2 plate-formes sur lesquelles vous devez absolument être présents :

  • Booking : la machine de guerre. Ne pas y être c’est se couper de la grande majorité de vos prospects dans le monde entier.
  • Airb’b : la facilité : tout est prévu pour que tout le monde puisse louer facilement son bien sur cette plate-forme

Suivant l’emplacement de votre bien, vous pouvez aussi diffuser vos annonces sur les sites suivants qui pourront aussi vous apporter quelques réservations supplémentaires :

  • Expedia : affiliation possible uniquement à partir de deux biens. Expédia vous fait bénéficier d’une visibilité internationale sur plusieurs sites de comparatifs de prix (www.hotels.com) et sur d’autres sites dédiés aux voyages d’affaires (beaucoup de contats avec des entreprises). Bien pour les petits appartements en centre ville et quartiers d’affaires
  • Homeaway : Homeaway diffuse votre annonce sur plusieurs sites de locations de vacances (abritel, homelydays, homeaway). Fonctionne bien pour les appartements de vacances (plage, lieux touristiques…)

 

3. Diffuser aussi votre annonce sur un site perso

Ce n’est pas indispensable au démarrage, mais c’est tout de même quelque chose à mettre en place rapidement et c’est beaucoup plus facile à faire qu’on le croit. Personnellement, je n’y connaissais rien du tout en création de site web et j’ai créé mon site avec moteur de réservation intégrée en quelques heures à peine. Pourquoi ça vaut le coup de le faire? Vous allez reverser aux différents OTA en moyenne 17% de vos prix à la nuit. Si les clients réservent en direct chez vous c’est donc 17% de plus dans votre poche. De plus, vous remarquerez rapidement que vous pouvez facilement fidéliser certains clients qui reviennent séjourner régulièrement dans votre ville. Vous pourrez aussi utiliser votre site en le faisant référencer dans l’office de tourisme de votre ville ou en faisant de la publicité sur le Bon Coin… Bref, c’est un outil qu’il est important d’avoir pour maximiser ses revenus.
Voir mon site perso comme exemple

 

 

Etape 4 : s’équiper avec les bons outils

J’ai déjà cité Google Drive et Canva comme logiciels gratuits. Vous allez aussi avoir besoin de deux autres logiciels, payants eux, mais pas chers du tout compte tenu du bénéfice fourni.

 

1. Beds 25, votre channel manager

Beds 24 est un logiciel en SaaS (software as a service) c’est à dire en cloud et pour lequel vous ne payez qu’à l’usage. Les tarifs sont abordables et les fonctionnalités très intéressantes. Besd 24 vous permet notamment de :

  • Synchroniser les calendriers des différentes plate-formes de réservation (la connexion XML avec Booking, Airb’b, Expedia est hyper simple à paramétrer et fonctionne parfaitement)
  • Régler, baisser ou augmenter les tarifs sur tous les OTA en même temps
  • Faire du yield management (cad définir des tarifs plus ou moins hauts suivant les événements et périodes de l’année, et baisser automatiquement les tarifs sur tous les OTA en même temps si des nuits sont toujours disponibles à J-7/J-4)
  • Envoyer automatiquement des mails aux clients à la réservation, au check-in, au check out…
  • Editer automatiquement des factures (utile pour les clients pro notamment)
  • Créer votre propre moteur de réservation à intégrer dans votre site perso. Voir exemple avec mon moteur de réservation 
  • Il n’existe pas d’appli mobile mais comme le site est responsive, on peut créer un raccourci sur son smartphone et pré-enregistrer les identifiants afin de s’ne servir comme une application smartphone. On peut ainsi absolument tout gérer depuis son smartphone sans jamais avoir besoin d’allumer son PC pour encaisser les clients ou consulter son calendrier

 

2. Stripe, votre TPE virtuel

Stripe est un TPE virtuel trés connu des webpreneurs qui permet d‘encaisser les clients et de gérer les cautions. C’est archi-simple d’utilisation et la connexion XML avec Beds 24 fonctionne parfaitement. Concrètement, comment ça se passe ?
– Contrairement à Airb’b, quand vous recevez une réservation de Booking* ou d’Expédia, c’est à vous de débiter le client. L’OTA va donc remonter via la connexion XML les informations de la CB du client dans Beds24 et vous n’avez qu’à cliquer sur un bouton dans Beds 24 sur votre smartphone pour débiter le client. Stripe envoie ensuite l’argent sur votre compte bancaire. C’est aussi simple que ça.
– Pour les cautions c’est la même chose sauf qu’au lieu de débiter le client vous faîtes juste une empreinte sur la CB.
Stripe vérifie si la carte a suffisamment de fonds et si elle ne présente pas de risque trop élevé de fraudes. C’est donc parfaitement sécurisé.
* c’était vrai quand j’ai commencé mais Booking propose à présent d’encaisser les clients pour vous, sauf la taxe de séjour que vous devez encaisser par vous-même)

 

 

Etape 4  : S’organiser

Une bonne gestion implique une bonne organisation

 

1. Stockez tous vos documents sur un compte Google drive (ou autre : Dropbox…)

Il est impératif de pouvoir retrouver en un clic tous vos documents car ils vous seront demandés par votre comptable notamment mais vous pourrez vous aussi à avoir besoin à certains moments et, dans tous les cas vous devrez fournir les documents légaux si vous souhaitez revendre. Google Drive est très bien car c’est un coffre-fort électronique sécurisée et c’est gratuit. De plus, si vous n’avez pas de scan ou si vous n’avez pas envie de scaner chaque petite facture, vous pouvez simplement prendre en photo les documents avec votre smartphone et les envoyer dans votre cloud (en HD) via l’application gratuite Google Drive.
Faîtes un dossier par appartement (un dossier global fonctionne aussi si vous n’avez pas besoin d’avoir une vue appartement par appartement) et des sous-dossiers pour les thèmes suivants :

  • Charge par année civile :
    vos factures et documents concernant tout ce qui pourra être passer en charge ou en amortissement pour le calcul de l’impôt.
    – Logiciels de gestion (cf paragraphe ci-dessous)
    – OTA (booking, Expedia, hébergement site perso)
    – Prestataires gestion (conciergerie, laverie, plombier, serrurier…)
    – Travaux (artisans et achat matière première)
    – Meubles
    – Fournitures (linge et petites fournitures)
    – Charges copropriétés (appels de fonds)
    – Electricité
    – Internet
    – Comptable
    – Taxes (taxe foncière, CFE, taxe de séjour)
    – Assurances (PNO, assurance crédit, assurance complémentaire location courte durée)
    – Crédit (tableau d’amortissements)
  • Notaire  :
    les attestations de propriété et tous les documents remis lors de la signature du compromis et de l’acte définitif (Règlement de copropriété, diagnostics, plans…)
  • Syndic :
    les PV d’AG / année civile
  • Photos 
    – photos avant
    – photos aprés
    – photos annonces (photos “publicitaires” avec texte de mise en avant des atouts)
  • Documents location courte durée
    – texte annonce FR/EN
    – guide entrée dans les lieux FR/EN
    – informations pratiques logement, quartier FR/EN
    – inventaire des équipements FR/EN
    – questionnaire de satisfaction FR/EN
    – process ménage FR/EN
    – guide touristique FR/EN

 

2. Ouvrez un compte chèque dédié à votre gestion immobilière

Pour savoir combien vous rapportent réellement vos investissements, le moyen le plus simple est d’avoir un compte chèque dédié exclusivement à la gestion de vos investissements. En effet, le LMNP au réel permet de déduire toutes les charges (cf liste ci-dessus) mais aussi d’amortir les murs et les meubles. Ainsi, si vous avez eu recours au crédit pour financer l’achat du bien et les travaux, vous serez généralement fiscalement en déficit. Votre comptabilité ne reflétera donc pas la réalité de vos gains. Pour savoir combien vous rapportent vos investissements, vous pouvez bien sûr reporter toutes vos charges et tous vos revenus dans un tableau xls, mais personnellement je trouve plus simple d’avoir un compte chèque dédié à cette activité. Je me sers exclusivement de ce compte pour tous les achats et prélèvements liés aux charges et je fais également virer toutes mes recettes sur ce même compte. Je vois ainsi de façon précise combien cette activité me rapporte.
PS : Si vous avez des crédits dans différentes banques pour différents biens, vous devrez bien sûr avoir un compte chèque dédié par banque.

 

 

Etape 7 : Se protéger

 

1. Les assurances

Vous devrez souscrire comme pour n’importe quel type de location une assurance Propriétaire non occupant (PNO) mais il faudra aussi préciser à votre assureur que vous allez faire de la location courte durée et que vous souhaitez être couvert quoi qu’il advienne sans avoir besoin de demander à chaque voyageur une attestation de sa responsabilité civilie. Il rajouteront alors une clause dans votre contrat qui vous permettra d’être couvert dans tous types de cas (cete forme d’assurance porte le nom barbare de “assurance pour le compte de qui il appartiendra”)

 

2. Les inventaires

Faire un état des lieux d’entrée et de sortie est long et contraignant pour tout le monde. Voici comment je fonctionne pour gagner du temps. J’ai dressé une liste complète des équipements pour chaque logement et je transmets cet inventaire exhaustif par mail à chaque voyageur (cf mails automatiques ci-dessous) en lui demandant de signaler dans les 24H tout objet manquant ou détérioré

 

3. Les cautions

Airb’b inclut dans son offre une caution et une protection juridique. Ce n’est pas le cas avec les autres plate-formes de réservation. C’est pourquoi il est important de prendre une caution pour chaque réservation (cf empreinte sur CB via Stripe)

 

 

Etape 8 : automatiser et déléguer

sans automatiser et sans déléguer, gérer des locations courtes durée est extrêmement chronophage. C’est pourquoi il faut automatiser au maximum tout ce qui peut l’être.

 

1. Le check-in et le check out en autonomie

Permettre aux voyageurs qui le souhaitent de s’enregistrer et de partir en toute autonomie est un gain de temps énorme pour tout le monde. Toutefois, dans ce cas, il faut veiller à garder un maximum de contact humain par téléphone afin que le voyageur se sente accompagné et qu’il “laisse une bonne note” :).
Pour automatiser le check in et le check out c’est trés simple. Voici ce qu’il faut faire :

  • Ouverture porte immeuble : 
    Si l’immeuble ne dispose pas de digicode, vous pouvez demander un syndic si il est possible d’ouvrir la porte depuis votre smartphone. C’est souvent possible dans les résidences équipées d’interphones. Dans ce cas, quand le client sonne à votre appartement et ça sonne sur votre portable (ou celui de votre concierge) et vous lui ouvrez la porte en appuyant sur une touche
  • Ouverture porte appartement : 
    Il vous suffit de fixer au mur à côté de la porte une boîte à clés basique et de laisser les clés dedans. Le client compose le code que vous lui aurez communiqué au préalable par mail et peut récupérer les clés.
    Exemple de boîte à clés
  • Consignes et informations pratiques : 
    pensez à imprimer les consignes et informations pratiques sur le logement/quartier sur une feuille A4 et faîtes la plastifier. Aimantez ensuite cette fiche sur le frigo ou laissez la sur une table en évidence à l’arrivée
  • Accueil personnalisé : 
    Demandez à votre concierge de déposer, juste après sa prestation ménage, un mot d’accueil personnalisé avec le prénom du client sur la table pour accueillir chaque voyageur

 

2.Les emails automatiques

Paramétrer des mails automatiques vous permet avant tout d’être certain que chaque voyageur a bien reçu toutes les informations et consignes importante notamment pour le check in. A titre d’exemple, voici les différents mails automatiques que mes clients reçoivent :
– mail immédiat post-réservation : confirmation réservation :
remerciement + rappel des horaires d’arrivées + contact conciergerie sur place….
– mail à J-1 du check-in J-1 : instructions arrivée :
rappel des horaires d’arrivées + contact conciergerie sur place + instructions pour check-in en autonomie (code immeuble, code boîte à clés…)
– mail immédiat au moment de l’heure prévu pour le check-in (16H) : informations pratiques + inventaire
informations sur le logement et sur le quartier + inventaire exhaustif
– mail à H+1 du check out (12H) : demande de notation
invitation à me noter sur la plate-forme de réservation si le séjour leur a plu

 

3. Le yield management

Si vous faîtes une rapide étude de marché, vous serez surpris de constater les écarts de prix énormes entre les appartements. Comment est-ce possible qu’ un petit studio de 15m² prés de la gare soit plus cher à la nuit qu’un grand T2 dans un beau quartier? En fait, c’est parce que les sites de réservations mixent professionnels et non professionnels. Il est clair que celui qui loue son appart’ de temps en temps quand il s’absente peut se permettre de louer beaucoup moins cher que celui qui exploite son bien exclusivement de cette façon et qui est soumis à diverses taxes et charges. Pour louer plus cher que la concurrence, le secret c’est de multiplier les sources de trafic et d’avoir de bonnes notes pour être favorisé par les algorithmes des OTA. Mais , pour aller, encore plus loin, on peut ajuster ses prix à la demande en faisant du yield management. Sous ce nom barbare se cache en fait trois petites actions toutes simples à mettre en place en un clic dans Beds 24 de façon automatique pour tous les sites de réservations en même temps  :

  • Programmer des remises automatiques à J-7 et J-2 sur les nuits encore disponibles
  • Se renseigner sur les événements importants, ponts… à venir dans l’année susceptibles d’attirer beaucoup de touristes et augmenter les tarifs sur ces périodes
  • augmenter ses tarifs en haute saison et les baisser en basse saison

 

4. Les prestataires

L’idéal, si on veut y consacrer le moins de temps possible, est de faire appel à une conciergerie qui gérera tout pour vous (relation clients, ménage, linge, fournitures petits travaux). A titre d’exemple, je reverse à ma conciergerie , pour une gestion complète, 17% de mes revenus + 20€ par ménage. A quoi cela sert-il dans ce cas de s’embêter à mettre en place un système si c’est pour tout déléguer ensuite? Peut-être en effet n’est ce pas utile mais mon expérience s’est déroulée ainsi et aujourd’hui j’en suis plutôt contente car j’ai ainsi une vision précise du métier, du marché et des prix et je peux me rendre compte très facilement si la conciergerie fait bien son travail et si elle m’aide à obtenir de meilleurs notes, et donc à vendre plus, plus vite et plus cher. En l’occurrence, Sarah et Jonathan de Welchome34,  avec qui je travaille sont parfaits ! 🙂

Si vous préférez conserver la relation client et déléguer uniquement le linge et le ménage pour augmenter votre part nette en fin de mois, vous pouvez aussi déléguer uniquement ces prestations à la conciergerie.

Si vous n’avez pas de conciergerie dans votre ville, vous pouvez passer par un auto-entrepreneur en mettant une petite annonce sur le bon coin.

 

 

Etape 9 : Mettre en place un “funnel” pour avoir de bonnes notes

Avoir de bonnes notes et de bons commentaires est décisif en location courte durée. En effet, les notes déterminent le trafic, le trafic détermine les réservations, les réservations déterminent le prix auquel vous pouvez vous permettre de vendre vos nuits, le nombre de nuits vendues par mois + le prix à la nuit déterminent vos revenus mensuels. Qu’est ce qui permet d’avoir de bonne notes et de bons commentaires quand tout va bien et d’éviter les mauvaises notes et les mauvais commentaires en cas d’incidents (car il y en a toujours à un moment ou à un autre quand on ne fait pas ça dans l’esprit “maison d’hôte” à plein temps)? C’est tout simplement une relation humaine de qualité. Pas très compatible avec l’automatisation me direz-vous! Ce n’est pas faux, c’est pour ça qu’il faut rajouter un peu de “chaleur humaine ” dans tout cela :). Voici donc à titre d’exemple mon “funnel” mi-automatique mi-humain pour parvenir à avoir un maximum de bonnes notes et de bons commentaires et un minimum de mauvaises notes et de mauvais commentaires.

  1. L’entrée du funnel est le tout premier mail automatique post-réservation
  2. Vient ensuite le second mail automatique d’instructions pour l’arrivée à J-1
  3. La conciergerie contacte par téléphone tous les clients à J-1 pour s’assurer qu’ils aient bien pris connaissance du mail et pour leur proposer soit un check in autonome soit un check in accompagné avec heure de RDV précise. Généralement, présenté comme cela, quasiment tous les clients choisissent le check in autonome de leur propre chef. PS : passer par whatsapp pour les voyageurs étrangers pour éviter le hors forfait
  4. Après cet appel , elle envoie un texto de rappel du process et des codes pour le check in autonome (ou de confirmation du RDV pour le check in accompagné)
  5. Le client découvre le mot d’accueil sur la table et les consignes et informations pratiques aimantées dans le logement. Le lit est fait, les serviettes de toilettes sont posées dessus, l’appartement est parfaitement propre et ordonné harmonieusement. Il a à sa disposition des miniatures de gels douche, shampooing… , un fond de placard (sel, poivre, huile, pâtes, essuie-tout, sac poubelles…), une petite bouteille d’eau au frigo, du papier toilette à volonté 🙂
  6. Aprés le check in autonome, la conciergerie envoie un texto pour savoir si le check in s’est bien passé et rappelle ses coordonnées en cas de besoin
  7. Pendant le séjour, elle envoie un message pour savoir si tout se passe bien, donne la procédure pour le check out
  8. Aprés son séjour, le client reçoit le mail de demande de notation. 

Le client est ainsi “drivé” dans le “funnel” depuis sa réservation jusqu’au moment où il va vous noter.

 

Etape 10 : Respecter la législation

1. Le statut LMNP au réel

Ce statut recommandé pour alléger la fiscalité sur la location meublé est tout aussi adapté pour la location courte durée. Vous devrez vous déclarer en société individuelle et vous acquittez, comme pour la location meublée classique, de la CFE, et vous pourrez déduire toutes vos charges (d’où l’intérêt de tout stocker dans le cloud) et pratiquer l’amortissement afin de générer un déficit fiscal. Prenez RDV avec un comptable qui gère déjà d’autres dossiers de ce type, il vous guidera dans les démarches. Vous pouvez aussi tout gérer en ligne vous même sur le site je déclare mon meublé

 

2. La taxe de séjour

Dernière formalité administrative et légale, si votre commune prélève une taxe de séjour, vous devrez vous inscrire sur sa plate-forme et y faire vos déclarations afin de régler cette taxe. NB : Airb’b devrait se charger très prochainement de collecter et de reverser cette taxe pour vous, mais cela ne concerne que les réservations provenant d’Airb’B. Pour les autres réservations, vous devez les déclarer.

 

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2 commentaires sur “Automatisez la gestion de vos locations courte durée en 10 étapes

  1. Bonjour,
    J’avais dans l’idée de mettre mon appartement en location courte durée afin d’avoir un meilleur taux de rendement versus une location classique. En effet, je me rends régulièrement à l’étranger, sur d’autres continents, pour des durées moyen terme.
    J’ai le sentiment que lorsque l’on est loin, ces étapes d’automatisation sont plus difficiles à appliquer. Ainsi, je souhaitais au départ passer par un prestataire qui gérerait tout. Mais c’est vrai que ma marge va diminuer d’autant !
    Pensez-vous que la longue distance soit un réel problème, notamment au tout début de la mise en location de courte durée ?
    Si tel est bien le cas, existe t’il des solutions alternatives, entre la location meublée longue durée et celle à courte durée ?
    Merci d’avance de vos conseils !
    Sandra

    1. Bonjour Sandra,
      Si vous êtes à l’étranger, le mieux est de tout déléguer à une conciergerie. C’est ce que je fais moi-même alors que j’habite à côté d’ailleurs. Ils me prennent 17% mais c’est totalement mérité. Sinon, si votre appartement et le secteur s’y prêtent, vous pouvez aussi faire de la co-location. Ca rapporte plus que la location meublée simple et c’est moins chronophage que la location courte durée.

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